异议登记的本质与效力.docxVIP

HYPERLINK / 赢了网 HYPERLINK HYPERLINK / 法律咨询 遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 HYPERLINK 异议登记的本质与效力 　　一、异议登记制度的立法目的与本质　　无论是更正登记还是确认物权之诉，通常都要求异议一方提供相当的证据，否则，法院或者登记机构不会受理其更正登记的请求或者确认物权的诉讼请求。这就客观上需要给予异议人搜集证据的时间。而在此期间，登记簿记载的权利人可能对其房屋进行处分，第三人善意取得该房屋权利，从而可能导致最终虽然真正的权利人有证据证明登记簿的记载确有错误，但房屋已经被处分，其无法要求返还房屋。这就需要在法律上设计一个制度，它能够给尚没有证据的真正权利人一段时间用来搜集证据，同时它应当限制登记簿记载的权利人对其房屋的处分权，避免第三人善意取得该房屋的权利。这一制度就是异议登记。　　因此，异议登记的本质在于：异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记。异议登记的功能，一方面在于其给真正的权利人提供了一种临时性的救济措施，给予了真正权利人搜集证据的缓冲时间，避免第三人善意取得存在错误登记的不动产权利;另一方面，异议登记有阻断不动产登记公信力和推定力的作用。这就是说，在发生异议登记的情况下，表明有人对登记权利的归属或者内容产生了争议，如果第三人罔顾异议登记的警示仍然进行交易，因登记的善意推定效力已不存在，其将无法主张善意取得。　　二、异议登记性质的制度体现　　1. 审查的高效便捷性　　异议登记是为了保护真正权利人利益，避免登记簿记载权利人滥用登记的公信力而暂时击破登记公信力的一种临时性的保障措施。异议登记的优点就在于，能高效便捷地暂时切断登记簿的公信力。正是基于这一考虑，《物权法》并未对异议登记的条件加以规定，《房屋登记办法(》下称《办法》)则明确强调了异议登记审查程序的高效和便捷。　　一方面，《办法》第77 条省略了异议登记的审核程序，一经受理，即可将异议登记载入登记簿。换言之，只要材料齐全、形式合格，登记申请书中指明被提出权利异议的房屋且明确了异议事项，登记机构即可办理异议登记，而无需再行审核申请与登记簿记载的权利状况是否一致等问题。　　另一方面，及时做出异议登记。异议登记具有高度的时效性。在申请人发现登记簿记载的权利状况尤其是权利归属状况存在错误时，其必须尽快做出反应。尤其是在其请求登记簿记载的权利人提供书面同意，而对方拒绝的情况下，登记簿记载的权利人极有可能将该房屋权利处分。这就要求登记机构接到申请后，尽快完成受理程序。一旦符合受理条件，就直接记载入登记簿。故而《办法》第23 条将异议登记的时限限制为1 个工作日内。这实际上就是要求登记机构在受理之后当场做出登记，而不宜延误。一旦延误，如果登记簿记载的权利人完成了处分登记，登记机构将面临巨额赔偿责任。　　2. 异议登记的临时性　　《物权法》第19 条规定“，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”。因此，在办理异议登记之后，申请人应当在15 天内向法院起诉。这是因为，异议登记只是将对权利归属的异议在登记簿上加以记载，其本身并不能解决权利归属的问题。物权的确认只能由人民法院来进行。如果异议登记申请人没有及时起诉，就意味着其并不真正想重新确认权利，而只是给权利人设置障碍，这就违背了《物权法》规定异议登记的目的。而且，异议登记只是一种临时性的救济措施。申请人在提出异议登记之后，应当尽快在法院起诉，否则登记簿记载的权利人无法申请处分登记，不仅不利于不动产的流转和交易，也会损害登记簿记载权利人的利益。　　三、异议登记与在后的处分登记之间的效力　　1. 关于异议登记与处分登记之间效力的争论　　《物权法》并未对异议登记的效力进行明确规定。《办法》起草过程中，对完成异议登记之后，如果登记簿记载的权利人再行申请处分登记，登记机构应当如何处理，存在不同认识：一种观点认为，在异议登记之后，登记权利人如果处分其财产，则构成无权处分。因此，登记机构有权拒绝办理处分登记。其理由在于，《物权法》虽然没有直接对异议登记的效力加以规定，但是第184 条明确规定“ 所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押。做类推解释，在产权存在争议的情况下，权利人显然无权处分其权利。因此，异议登记期间，登记机构应当暂缓办理处分登记，否则一旦有误就要进行变更登记，增加登记机关的负担，也容易造成交易秩序的混乱。因为不能及时办理过户登记造成受让人不能及时取得物权的，则应当按照登记权利人违约处理。　　这一认识也是登记实践中的通常做法，虽然《城市房屋权属登记管理办法