第四章 主自治管理.pptVIP

第四章 业主自治管理 一 业主自治管理概述 （一）业主及业主自治管理的概念 1 业主的含义 物业的所有权人为业主。在法律上，只有办理了产权过户手续，在房地产行政主管部门进行了产权人登记的才可成为业主。 2 业主的权利 【物业管理条例第六条】 房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业管理企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 3 业主的义务 【物业管理条例第七条】 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 （二）业主自治管理的概念及必要性 1 业主自治管理的概念 广义：指物业区分所有权人对自己专有部分和共用部分及共同事务进行管理。 狭义：指业主团体对共用部分的统一管理。 我们这里所指的业主自治管理实际上是业主团体的自治管理。 2 业主自治管理的必要性 产权利益协调的需要 社会主义民主发展的需要 3 业主团体自治的原则 依法自治原则 积极自治原则 规范自治原则 民主自治原则 接受督导原则 公益优先原则 二 业主自治组织的形式及设立 （一）业主自治组织形式 我国物业管理业主自治管理组织的形式有： 业主大会（业主代表大会） 业主委员会 是由业主大会会议民主选举产生的，是业主大会的常设机构。 业主小组 （二）业主公约 业主公约由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，对全体业主具有约束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项。 1 业主公约的设定、变更及废止 由区分所有权人的全体会议制定。 由开发商或房屋出售单位预先制定（业主临时公约）。 业主公约的设定、变更和废止要求参加业主大会的区分所有权人超过总数半数，并得到参会半数以上人同意。 问题： 业主临时公约和业主公约有何异同？ 答：业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。 2 业主公约的特点 公约的主体是全体业主 公约的客体是有关物业使用、维修和其他管理等方面的行为。 公约的内容是有关物业使用、维修和其他管理等方面的权利和义务的规定。 公约的有效性 公约的立足点是建立在主体的自我意识和行为的把握。 3 业主公约的主要内容 业主公约一般应包括以下主要内容： 有关物业的使用、维护、管理。 业主的共同利益。如对物业共用部位、共用设施设备使用和保护，利用物业共用部位获得收益的分配；对公共秩序、环境卫生的保护；等等。 业主应当履行的义务。如遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 违反公约应当承担的责任。业主不履行业主公约义务要承担民事责任，其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任方式。 4 业主公约的法律效力 【物业管理条例第十七条第二款】 业主公约对全体业主具有约束力。 【释解】 该条是对业主公约的法律效力的规定。由于业主公约须经物业管理区域内业主签字承诺，因此，业主公约的效力范围当然涉及全体业主。有如下两点需说明： 业主公约对物业使用人也发生法律效力。 业主公约对物业的继受人（即新业主）自动产生效力。 （三）业主大会和业主委员会的设立 1 设立的原则 由物业管理区域内全体业主组成。 应当代表全体业主在物业管理活动中的合法权益。 一个物业区域内成立一个业主大会 在主管部门指导下成立。 2 设立的程序 应按以下步骤召开首次业主大会会议，成立业主大会：（1）成立筹备组，负责业主大会筹备工作。 筹备组的主要职责如下：①确定首次业主大会会议召开的时