第九讲住宅拆迁补偿价格评估.pptxVIP

学习要求和能力目标展示学习要求： 通过本讲的学习，旨在使学生了解住宅拆迁补偿价格评估的程序；熟练掌握各程序的方式方法；熟悉住宅拆迁补偿价格评估一般采用的估价方法等内容。能力目标：（熟练掌握各估价的程序及方式、方法） 1、拆迁评估的特点； 2、根据房地产评估基本程序，掌握住宅拆迁补偿价格评估的程序； 3、熟练掌握住宅拆迁补偿价格评估的方法。住宅拆迁补偿价格评估程序一、确定业务二、制定方案三、实施方案四、检查报告五、出具报告六、结果反馈拆迁评估的特点1、政策性强2、工作量大、影响大、涉及面广、关联性强①拆迁户数多、估价量大。②涉及面广，社会影响大。③补偿价格关联性强。3、评估应有灵活性一方面能体现拆迁估价的特性；另一方面也应使估价结果尽可能被拆迁相关利益主体公认和接受，从而推进拆迁工作的顺利实施。一、确定业务（一）获取估价业务1、城市房屋拆迁补偿估价业务的由来①随着城市日新月异的规划建设、发展，逐渐淘汰了大量不适应城市发展和居民生活水平不断提高的建筑物。②城市的土地资源有限，改善城市居民生活质量、提高城市的整体功能、配套设施、美化城市形象，必然要拆除一些功能落后、陈旧的房屋及附属物，并依法对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置。③2001年6月6日国务院第40次常务会议通过了新的《城市房屋拆迁管理条列》，新《条列》中要求，房屋拆迁货币补偿的金额以房地产市场评估价格确定。一、确定业务（一）获取估价业务2、承接业务* 承担房屋征收评估业务的房地产估价机构由被征收人协商选定；协商不成的，可以通过投票、抽签、摇号等公开、公平、公正方式选定。市、县人民政府可以推荐社会信誉好、综合实力强、具有相应资质的房地产估价机构供当事人选择，但不得限制其他符合条件的房地产估价机构参与评估活动。房地产估价机构不得采取迎合被征收人或者房屋征收部门要求、恶意低收费、虚假宣传等不正当手段承揽房屋征收评估业务。一、确定业务（一）获取估价业务3、拆迁当事人采取投票、抽签、摇号的方式确定拆迁项目拆迁人或者接受委托的拆迁单位向社会发布拆迁估价业务信息主采用抽签的方式房地产评估机构可提出拆迁评估作业申请或网上报名入围的房地产估价机构拆迁人或者接受委托的拆迁单位投票、抽签、摇号方式确定拆迁项目的评估机构一、确定业务（二）签订拆迁估价委托合同 1、房屋征收部门向房地产估价机构出具房屋征收评估委托书；2、并与其签订书面房屋征收评估委托合同。一、确定业务 （三）明确估价基本事项明确估价目的拆迁估价目的统一表述为：“为确定被拆迁房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值。“明确估价对象被征收房屋价值评估应当明确评估对象，其中评估对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑明确估价时点 一般为房屋拆迁许可证颁发之日。 拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。一、确定业务（四）拆迁评估的要求 1、拆迁估价应坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何单位 或者个人不得干预评估、鉴定行为和结果。2、被征收房屋价值是指被征收的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。因征收房屋造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失以及市、县级人民政府规定的其他补贴和补助费用等在征收补偿方案中明确。 前款所述的其他不动产是指不可移动的围墙、假山、水井、烟囱、水塔、苗木等。一、确定业务（四）拆迁评估的要求3、被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。4、同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。 两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。二、制定方案（一）拆迁估价人员的素质要求1、抽调在管理、技术、群众工作方面有着丰富经验的员工，深入一线与前期工作人员共同调查情况，了解本项目被拆迁人思想动态，入户前集中培训，保证工作人员口径一致。2、要掌握国家相关法律、法规和政策及当地政府的有关规定，准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质；3、估价人员必须及时学习掌握新的拆迁补偿法规，并按新的规定进行估价。4、掌握《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条列》、《城市房屋拆迁估价指导意见及当地制定的实施细则和其他有关规定。⑷入户调查二、制定方案（二）拟定拆迁估价作业方案⑴了解项目基本情况⑵制定估价技术路线⑶搜集相关资料及工具房屋拆迁方案⑽资料归档⑸整理相关资料并分析⑼