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各国多元租赁房供给模式和启示 　　摘要：在各国的住房市场上，租赁住房具有不可或缺的地位。它既可满足消费者多样化选择，促进人口劳动力的合理流动，平抑售房市场价格，还可减轻政府公共住房的压力。为培养租赁住房市场，各国政府无不运用财税、金融、法律等多种政策鼓励民营资本进入租赁市场，使得非盈利组织、住房合作社、房地产信托基金、保险公司和私人业主成为租赁住房的主力军。借鉴国外经验，遵循《政府工作报告》中“建机制、补短板、兜底线”的精神，补好住房政策中租赁市场欠发达的短板，鼓励民营资本进入，更有效地解决大城市住房难的问题。 　　关键词：租赁住房，民营资本，政策激励 　　中图分类号：F293 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-(2014)06-0003-11 收稿日期：2014-03-12 　　长期以来，让人人都拥有自有住宅不仅是“美国梦”，也是其他各国政府孜孜不倦的追求，因为住房不仅是人们遮风挡雨的栖息地，还是资产、资本财富的象征。自2008年金融危机以来，许多美国人因无力偿还债务，痛失房屋所有权，或因房产贬值蒙受财产巨额损失，这迫使美国政府开始重新调整住房政策，从以往单一的鼓励和提高住房自有率，逐步转向增加租赁住房的供给。而我国在大规模的保障房建设中，也提出了大力发展公共租赁房。那么培育租赁住房市场的要义是什么？租赁住房市场是政府主导还是市场主导？政府培育租赁住房市场可选择的政策工具是什么？从对各国租赁住房市场的供给主体、市场结构和政府干预方式的比较研究可为我国提供有益的借鉴。 　　 　　1 培育租赁住房市场的合理性和必要性 　　从国外的经验看，无论是经济发达的欧美，还是发展中的亚非拉，租赁住房始终是住宅市场中不可或缺的组成部分。例如，美、英、法、德、日的住宅自有率分别为68%、69%、54%、47%和61%，但仍有相当一部分居民住在租赁住房。而且越是大城市、明星城市的房价越高，住房的自有率就越低。例如，日内瓦的住房自有率只有14%，柏林只有12%，纽约仅为34%，其中曼哈顿只有25%，皇后区为45%；法国全国自有率为47%，但城市仅为33%，郊区为43%，城郊以外是60%（详见表1），显然租赁住房在住房市场上有着重要地位和作用。 　　大量租赁住房的存在，其合理性和必要性可简单概括为以下几点。 　　1.1满足不同群体的多样化住房需求 　　首先，对任何国家而言，总有一部分国民家庭金融资产积累有限、收入比较低，可能一辈子无力购买自有住房。他们只能租房住，或居住在由政府提供的公共住房，或依靠政府的补贴居住私营的租赁房。 　　其次，按照诺贝尔奖得主莫氏的生命周期理论，人的一生都要经历若干阶段，学历能力的高低、资历的深浅和机遇多寡决定了其不同时期的收入、财富积累和消费能力的差异。通常，刚刚步入社会的年轻人，收入微薄，金融资产积累不足，住房消费多限于当期收入，多选择租赁住房；当他们步入中年成家立业时，工作稳定、个人储蓄积累增多和银行借贷的便利有助于他们购买自有住房。换言之，各国的人口结构、人口年龄、家庭特征（小型化或几代同堂）和婚姻状况的差异都会对租房或买房选择产生重大的影响。 　　最后，城市化带来城市间、城乡间的人口流动。住房具有空间固定性，购买自有住房就意味着选择了与住房相关的区位及空间环境。通常情况下，多是就业、生活相对稳定的家庭选择购买自有住房，而就业机会不确定、工作岗位频繁变动的人其购房意愿会降低，从而多选择租赁住房。因此，租赁住房存在的合理性和必要性不仅仅是为了满足中低收入群体的住房需求，还为年轻人、城市间、城乡间的流动人口，甚至是一些中高收入的群体提供了多样化的住房选择。 　　1.2优化住房供给结构，平抑住房价格 　　租赁住房市场的发展与完善不仅影响着人们住房的消费行为、租买选择，也影响着住房的市场价格。首先，按照供需关系决定的住房价格理论，面对旺盛的住房需求，充足住房供给和优化的供给结构，即租与售并举，且住房的档次、价位（高、中、低档），户型结构、空间分布等都是多元化的，这将有助于缓解供需矛盾，维系房价的稳定。尽管租赁住房与自有住房有着质的差异，一个只提供住房消费服务，另一个兼有消费和投资品双重属性，但都有同一功能，即满足人们基本住房需求，两者可以互为补充。住宅市场上出售的商品房价格越高，人们对租赁住房的需求越大；租赁市场越规范，价格可支付性越高，品质越好，对政府提供的公共租赁房或其他保障房的依赖越小，政府财政负担越轻。其次，按照资产定价理论，住房作为一种资产，其价值取决于未来一定时期内租金收益的贴现值和未来的资本性收益。因此，租金与售价在一定程度上是相互关联、相互作用的。 　　简言之，在一个完善的住宅市场上，合理的住房供给结构不仅是增量与存量、商品房与公共住房并存，还应是租与售并存