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城市商业综合体营销和运营模式研究 　　[摘要]现如今，随着城市化进程的快速提高，人民逐渐地向中心城市集中，在现代化生活的过程中，商业资源逐渐渗透与扩展至城市当中，如何将渗透的商业资源进行合理的规划并建设成为现代化的商业综合体，关于这个问题是目前商业界与政府必须加强关注的重要课题。 　　[关键词]城市商业综合体；营销；运营；具体模式 　　城市商业综合体就是位于城市中心的商业体，需要重点突出零售主力店、步行街的开放式、社区公寓等为一体综合开发的建筑项目，因为汇集了商业资源与服务模式关键内容，通常属于城市当中非常重要的建筑集群与商业桥梁，关于这方面早在前几年一、二线城市就已经开始集中地发展。 　　1城市商业综合体必须符合城市发展的规划 　　首先，城市商业综合体属于占用土地较强与规划程度较高的集中式建筑集群，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。随着城市当中人们对居住的格调与消费水平的逐渐变化，无论是建设新区，还是改造旧区，都不可忽视商业网点配套的合理布局性，必须顺应商业条件的新型商业物业方面，政府规划部门必须在使用土地方面给商业用地留出一定的面积，并且还要科学合理地规划土地的实际内容与控制好规划的要素。其次，在三、四线的城市中商业区域十分有限，在土地资源十分宝贵的条件下，怎样才能正确地指引政府充分的使用土地资源，将商业资源与城市功能性进行有效的配置，最终实现集约的目标，关于这一点属于发展商与运营商必须加强重视的工作。发展商誉运营商??当为政府规划部门多提供一些有利于城市发展的最佳建议，促使功能性项目建设能直接被引入城市规划当中，促进政府能更加全面地了解城市的具体需求，促使规划发展与资源配置进行良好的融合。尤其是需要帮助政府处理城市“改造旧城”“建设商业中心新区”区域二级使用土地开发产生的问题，这对于解决城市交通、环境、居住等方面的压力都能获得政府规划部门的大力支持，在占用土地与规划工程方面还能得到优惠有利的政策。 　　2城市开发商业综合体必须遵循的原则 　　21符合“刚性规划”的规划原则 　　城市商业综合体是集交通、商业、生活、居住、娱乐等部分生活形态于一体的商业建筑集群，也属于无法再生的珍贵资源，必须将功能性建筑项目与商业功能合理的结合到城市的该规划发展之中，正确的指城市功能的定位，例如，商业网点配套、复兴街区产业、构成城市文化特色、城市市政配套、整改街道、景观等，一旦这些项目落实就很难更改，必须成为城市当中的名片。城市商业规划与编制建筑设计必须将城镇中的规划建设、人口、商业网点作为科学依据，通过项目占地与具体街道实施规划，采取科学性的数据分析与报审策划，凸显利用土地和项目发展标准的合理整合，在一定程度上，实现城市改造和文化内涵的良好结合，并且还要获取控股用地与经济技术指标方面的许可，促使开发报建整体过程的通畅性。 　　22符合“以人为本”的规划原则 　　城市商业综合体最终都是为城市中的居民、消费者、旅游者提供服务，无论是建筑体的公共空间还是内部空间，都必须满足人性化服务的相关需求，在进行建筑、结构、空间、景观、园林绿化、格局布置、流线等设计、包括交通、环保、消防、市政配套等都必须具备硬性的指标，而这些硬性指标都需要围绕着“以人为本”理念进行服务，在深度设计方面属于消费行为科学的软性沟稽。不仅要为集中的顾客与商户经营提供便利，还要为行人、残障人的出行提供方面，同时还要方便人流、车流、商流的安全性、停泊与疏散，在某种层次上，还要加强社会群众的参与性，为广大人民群众创造出美好的景观文化空间，拥有十分细致的物业品质，最终形成一种消费者共鸣的文化认识。 　　23符合“投资共赢”的规划原则 　　在城市商业综合体当中包括休闲、购物、居住、办公等诸多的功能，还包括主力店、独有的街道、特别的商业街等，部分还有配置十分高档的住宅、酒店、公寓等功能，与周边的交通组织与市政设施配套相匹配，在此基础上，投资的数额也十分浩大，成本较高，各种类型回报物业资金的方式与周期也具有多样化。在规划的产品项目进行投产之前，必须与市场调研进行结合，将规划设计的概念性和研究项目的可行性融合进行财务方面的评估，包括开发项目的周期、评审物业租售回报方式等进行综合分析，促使项目的规模、产品、布置、配置满足与利益有关的权益组合，最终满足项目资金筹措与回收的目标。 　　3搞好项目开发的程序 　　31搞好投资运营的程序 　　无论是土地方面的成本，还是运营与开发成本都要利用产品实现资金回收。而回报资金的方式则是通过项目产品的产属性与应用价值，对租售进行反复的论争，特别是对租售模式、租售比例、经济可行性等方面进行认真分析研究。因此，在进行项目投资之前，需要对规划设计的概念与产品进行论证，通过此来决策项目投资的