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南宁市城镇住宅需求预测模型与分析 　　摘 要:针对南宁市居民住房消费的历史资料以及现状,找出影响住宅需求的关键因素,结合经济增长以及人口的变动,用回归分析法,建立数学模型,对2009、2010年南宁市城镇住宅市场进行了预测与分析,分析的结果对指导住宅市场的发展,具有一定的现实意义。 　　关键词:住宅需求;人均可支配收入;人均居住面积 　　 　　随着中国住房制度改革的不断深入,居民住宅市场已经初步形成,住宅需求是指在一定时期内人们具有支付能力的住宅需求量。它的发展是一社会经济发展水平和居民收入增长为前提的,随着住房商品化进程的加快,对住宅商品的需求量进行科学的预测显得越来越重要。 　　一、南宁市城镇住宅发展的现状及需求影响因素分析 　　(一)南宁市城镇住宅发展的现状 　　1.从供给方面 　　2007年,南宁市房地产开发投资187.46亿元,比前一年增长了34.79%;2008年房地产开发投资有较大回落,但仍保持着增长,达到199.3亿元,比2006增长6.32%。商品房竣工面积达到419.77万平方米,增长15.56%,其中住宅竣工面积344.41万平方米,增长15.96%,经济适用房竣工面积42.89万平方米,占住宅竣工面积的12.45%。2008年,南宁市商品房屋竣工面积436.57万平方米,增长4%,其中住宅竣工面积352.04万平方米,增长2.22%,经济适用房竣工面积35.49万平方米,下降了17.25%。南宁市在近两年开发投资、施工面积等情况,见下表: 　　 　　2.从需求方面 　　从需求方面来看,人们对房屋的需求仍然保持着较好的态势,尽管在2008年受到金融危机和房地产自身的深度调整的影响,房屋的销售面积、空置面积均出现下滑的趋势,但仍没有改变人们对房屋的需求总趋势。近两年来南宁市商品房的销售面积和销售额情况见下表: 　　 　　(二)影响南宁市住宅需求的主要因素分析 　　从市场经济的住房需求预测角出发。从影响住房商品货币化进程的角度出发,影响购房需求的主要因素有如下几个: 　　1.国民经济发展水平 　　根据世界银行测算总结,人均GDP达到1300美元时,住宅产业进入快速增长阶段;达到8000美元时,住宅产业进入平稳发展阶段,当经济处于较好发展水平时,人们手中有更多的可支配收入,所以消费水平也较高,对住宅的需求也会随之而增加;当经济不景气时,一方面人们的收入减少,另一方面人们也不断节约着开支,包括对房屋购买这类大件的支出。恩格尔定理指出:在一个家庭或在一个国家中,食物支出在收入中所占比例随着收入的增加而减少,用于房地产等耐用消费品的支出会增加。由此可见,在收入既定的条件下,边际消费倾向和消费结构的变化会影响商品的需求水平。 　　 　　2.居民收入水平 　　住房购买力最主要的是和居民的收入水平相关,随着居民收入水平的提高用于住房消费的比例也会提高。收入对住在需求的影响主要有两条途径,一是收入影响家庭在住宅上持续不断地支付现金的能力,通过现金支付的承受力来影响住宅需求;二是收入影响家庭成员一生积累的预期,通过财务积累的预期来影响对住宅的需求。2006年,南宁市的人均可支配收入为10193元,在所有省会城市中排名19位,而房价相对于其他省会城市来说是比较底的。2007年全年南宁市居民人均可支配收入为12597元,与2006年相比增加了2404元,增长了23.56%,剔除物价因素,城市居民实际增长为18.76.由于住房的支付能力在提高,增加了居民的购房能力,对住宅的需求也随之增加。2008年南宁人均可支配收入达到了14446元。 　　 　　3.居民消费结构 　　居民消费结构主要是指居民的消费资料和他们接受服务的数量和种类的比例关系,在居民消费支出中住房支出所占比例非常重要,它是反应居民购房能力和购房水平的重要指标。随着经济的发展和人们生活水平的提高,人们积蓄到了一定程度,将会使消费结构发生质的变化,人们消费逐渐由生活必需品向房屋等耐用消费品转变,由于房屋在人们生活中的特殊作用和中国人的传统观念“安居乐业”,所以只要人们购房贷款的月供不超出其承受的范围,人们便会购买,反之,超出承受能力范围,则在短时间内不会考虑购买。2008年,在居民八大类消费支出中,消费支出增长的有:食品消费人均支出4430元,同比增长35.35%;衣着人均消费支出876元,同比增长67.14%;居住人均消费支出866元,同比增长20.50%;交通和通讯人均消费支出1650元,同比增长48.63%;其他商品和服务人均消费支出365.37元,同比增长6.7%。 　　 　　4.人口数量和人口结构因素 　　人口因素是影响人们对住宅需求的重要因素,主要包括三个方面:城市人口数量,人口结构和家庭结构。随着城市化进程的