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沈阳公寓市场现状和健康发展对策研究 　　摘要：运用大量数据分析沈阳公寓市场的现状，特别是新形势下的房地产市场现状，指出沈阳公寓市场存在的问题，以及建行康持续发展的合理化建议。 　　关键词：沈阳；公寓；健康发展 　　2002年，随着太原街当代程式项目的开发，标志着沈阳公寓式市场正式起步。而他完善的配套设施、绝佳的地理位置以及适宜的面积很快受到了市场的欢迎，并由此带动了一批公寓产品的诞生。 　　由于盲目的开发，加之产品类型的相似性，缺乏创新性，造成了诸多项目的销售滞缓，直到2008年随着沈阳市政府全面改造城区，同时各大商业地段迅速发展，使得周边土地日益稀缺，公寓市场又一次受到人们的追捧。 　　一、沈阳公寓市场现状分析 　　1、供求走势 　　由图表可以看出沈阳2009年公寓的供应面积为47.12万平方米，实际的销售面积为31.35万平方米，占供应面积的66.5%；供应套数为8690，实际的销售套数为5409，占供应套数的比例为62.2%。而在2011年公寓的供应面积激增为118.14万平方米，实际的销售面积进为43.60万平方米，占供应面积的37.0%；供应套数增加到17289，而实际的销售套数为7447，占供应套数的比例为43.1%。到了2012年，由于供应面积的减少，使得销售比例有所回升，但仍有大量房源积压。 　　2、分布 　　太原街、金廊沿线、北站销售和投入使用的的公寓产品较多，可见商业的聚集和交通的方便等因素在公寓产品的需求是起到很大的作用。如下图所示 　　区域 太原街 金廊 浑南新区 中街 皇姑 铁西 　　项目名 商贸国际公寓 　　银信商座 　　环宇世纪星城 　　正大广场 　　Sohu新天地 　　运恒国际广场 　　海悦国际大厦 　　新世界名汇 　　钻石星座 　　朗勤泰元中心 　　地王国际公寓 　　五里河大厦 　　汇宝国际公寓 　　领先国际城 　　中润国际 　　昌鑫置地广场 　　格林SOHO 　　茂业金廊壹号 　　佳兆业中心 　　夏宫城市广场 　　同方世纪大厦 　　曙光大厦 　　荣兴国际-澜调 　　恒运豪庭 　　中街上乘 　　怀远门公寓 年华国际大厦 　　中乾商务花园 　　华鹏银调尚层 　　丽阳国际 　　亚洲城 　　经典名座 天宝国际公寓 　　博润国际大厦 　　海韵广场 　　千缘爱都A座千缘爱都国际B座 　　鲁尔大厦 　　金地名京 　　北一路万达广场 　　3、客户来源 　　区域 客户来源 　　太原街 客户多来源于市内 　　北站 以沈河、和平客户为主 　　金廊 以沈河、和平客户以及周边工作人士为主 　　中街 以周边客户为主 　　铁百 以沈阳本地居民为主，以外地客群为辅 　　浑南 以沈河、和平及浑南新区客户为主 　　北行 以皇姑区及周边购房者为主 　　由表可见，沈河、和平区是公寓产品的主力购买者。这一区局的的居民收入相对较高，消费能力强。 　　4、购买目的分析 　　区域 购买目的分析 　　太原街 投资客户约在60%以上，自住客户约20%，办公客户20%左右 　　北站 投资客户约在40%以上，办公客户40%，自住客户约20% 　　金廊 投资客户约在60%以上，自住客户约20%，办公客户20% 　　中街 投资客户约在30%以上，自住客户约70% 　　铁百 投资客户约在40%以上，自住客户约60% 　　浑南 投资客户约在50%以上，自住客户约20%，办公客户30% 　　北行 投资客户约在70%以上，自住客户约20%，办公客户，10% 　　由表可以看出，无论在哪个区域，大多数的购买者是以投资为目的。例如太原街、北行是以商圈带动了客户的购买积极性；北站、金廊、浑南则是以商务聚集地优势带动了销售；再则北行处于黄金学区皇姑区，由此带动了一批热衷于学区房的购买者。 　　5、产品面积 　　在销售过程中可以明显看出，面积为40平方米左右的小户型颇受青睐，一方面“公寓就应该小”的观念已经在人们心中根深蒂固，另一方面由于公寓产品的销售单价相对较高，为避免总价过高，影响客户的购买力，面积较小的公寓产品，更加受消费者的青睐。而且对于投资者来说，面积较小的公寓更加便于出租，且可以缩短投资回收期。 　　相反100平方米以上的户型，销售总价较高，且由于产品的初始设计与“家”的概念存在一定差距，造成有大面积、自住型的消费者放弃购买。 　　6.客户心里 　　产品的升值潜力是购买者首先要考虑的问题。好的地段，优良的配套设施，不仅能吸引到租客，而且日益稀缺的土地更加会提升产品的价值。 　　其次，是产品的价格。目前市场上公寓产品较多，购买者当然会选择性价比较高的项目进行投资。若价格与购买者心中的价值相差加大，无疑会会使购买者望