皇牌代理大型楼盘营销方案及案例分析（图文并茂）.pptx

逆势·XXXX营销突围战略提案Brand /XX地产Product /XXXX营销策略提案Date /2009-04-12Prepared by /XX地产XX项目组核心问题界定市场环境分析方法项目属性逆势营销战略研究案例借鉴项目定位策略项目逆势营销推广策略产品包装建议项目销售组织项目报告思路XXXX营销突围战略提案皇牌代理 信心标记项目核心问题界定在进行项目核心问题界定的时候，我们是以外围的角度对项目过往的营销轨迹及手法进行审视，从而界定出本项目的在营销上的核心问题，使用的方法是由现象进行归结，再分类出若干症结：核心问题表现症结营销力度不足市场表现曝光率不足项目营销力未得以显现项目营销力不足，未造成多样性、立体化的营销攻势知名度欠缺营销针对性不强形象表现项目宣传虽意指投资，但缺乏明确的宣导、其它手段支持宣传上未根据项目定位制定针对性的营销方式项目自07年末以来销售情况欠佳销售表现营销适应性不强在逆市时未在营销上采取积极措施，无法应对市场变化在市场环境恶劣的情况下项目没有采取积极措施核心目标 快速回笼资金，实现利润最大化、风险最小化、营销成本最低化 建立XXXX最佳投资标杆项目目录核心问题界定市场环境分析方法项目属性逆势营销战略研究案例借鉴项目定位策略项目逆势营销推广策略产品包装建议项目销售组织分析方法——KT决策法5,作出结论行动成果2、原因分析1、明确课题4、潜在问题分析明确为什么选择方案设定目的目的要达到的具体标准设定目标3、方案设计根据目的、目标创造方案创造方案根据目标比较各备选方案比较选择预测所选方案的风险并改善预防风险目录核心问题界定市场环境分析方法项目属性逆势营销战略研究案例借鉴项目定位策略项目逆势营销推广策略产品包装建议项目销售组织Part 1市场分析市场分析房地产业作为国家经济的支柱产业，与国家的经济状况之间的相互影响非常大，研究宏观层面的经济，通过对其发展趋势的判断，可以得出房地市场的大体走势的较准确的判断谈到2007年的经济环境，我们会想到以下的词语：高涨、通胀、CPI、PPI、危机、调控、拐点…谈到2008年的经济环境，我们会想到以下的词语：金融海啸、危机、冬天、刺激内需、振兴规划…2009年的经济环境究竟将去向何处？市场分析宏观市场环境4月11日央视新闻联播播出了这样一则新闻4月11日央视新闻联播内容纲要政府经济政策效果显现我国经济出现积极变化市场分析新闻内容中，包括了一些我们应该注意的宏观数据，而这些数据，也是央视方面支持“经济出现积极变化”这一结论的论据。三月份，全社会用电量出现明显回升同二月份相比，三月份用电量上海增长了13。8%；江苏增长了20%；浙江增长了30%，广东增长了26%。 汽车行业在产销上出现了积极的反应 今年一季度，国产汽车销售达到２６７．８８万辆，连续三个月超过美国、日本，成为全球销量第一。 制造业经济出现总体扩张 有GDP风向标之称的PMI指数连续4个月回升，3月份达52.4，表明制造业经济出现总体扩张。 民航国内旅客运输量大幅上升 今年前3个月，民航国内旅客运输量分别比去年同期增长21％、13％、14％，自2008年3月之后再次回归两位数增长。 港口生产止跌反弹 3月份港口生产出现止跌反弹迹象。据初步统计，今年3月份，我国港口货物吞吐量增长2％ 。三月国内信贷量激增 三月份，各项贷款增加一点八九万亿，再创中国单月放贷记录。激增的信贷数据可成支撑中国经济回暖的一大亮点。 市场分析中观市场三月份城区一季度成交金额环比增长96%；成交宗数环比增长65%，成交面积环比增长76%；三项指标均由二月份环比的负增长变为正增长，增长幅度较大；根据市场观察，造成这一市场数据变化的最根本原因是在08年末，国家采取的一系列经济复苏政策发生作用，经济环境得到改善，而广东省办公厅于3月3日发布的“粤十五条”更成为房市回暖的主要诱因。市场分析微观市场星宝明珠项目商务公寓面积33-67㎡，带1500元/㎡豪华装修，由于所带装修标准过高，导致在市场环境不好的情况下价格始终处于高位。1-2月平均每月成交公寓约2-3套；3月成交二十六套公寓单位，购买客户以业主介绍及朋友介绍为主，在部分客户明确购房用于投资目的。清华坊项目位于南区树涌村，产品形态为现代中式别墅，周边区域生活配套未成熟，社区未成型，短期内不具备购入居住的可能性。1-2月每月均成交1-2套单位；3月成交二十一套单位，其中有十八位客户明确表示无入住准备，购房出于投资升值考虑。市场分析231XX观点：在国家一系列的经济复苏政策底下，国家整体经济呈良好态势，由目前各项数据来看，经济的复苏已初现端倪，但由于国家经济环境受全球经济变化影响较大，后市仍未明朗，经济变局尚未有定论。房地产市场在国家整体环境变动的情况底下亦相应出现积极变化，这一变化不但体现在之