世联-广州金地增城项目整体定位跟发展战略.pptVIP

广州金地增城项目整体定位与发展战略 致：广州市东凌房地产开发有限公司 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 思维导图 项目界定和问题的结构化分析 项目所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的珠三角城市群核心位置，具有“多城辐射效应” 而广州、东莞、深圳及其周边地区具有良好的经济基础，潜在客户群消费能力强 依托广州经济技术开发区和广州科学城，作为广东省县域经济的“领头羊”，新塘产业基础较好 项目位于新塘镇以北，新新公路两侧，位于广州城区东部，交通条件正趋于完善 S：情境（situation）——项目背景事实（项目、客户、市场） C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 项目发展战略 市场环境分析 市场分析小结： 现有郊区大盘发展阶段模式研究 区域周边典型成功大盘发展阶段定位 项目定位 项目周边市场竞争分析 市场研究表明，客户地缘性特征明显，我们重点关注周边大盘的区域竞争 成功案例启示 案例借鉴：Resort体验点与功能布局 项目定位 客户定位和需求分析 客户定位和需求分析 我们的目标客户在哪里？ 通过对消费者的深度访谈，我们挖掘和总结了高端消费者置业中的核心需求，并找出了高端客户的三个需求点 半小时车程内的广州经济技术开发区、黄埔区的中高层管理人员、高知白领是我们的核心目标消费者 新塘、增城及周边市镇的本地人、中小企业主、生意人同样向往更高的生活品味，也是我们的重要客户 客户定位 根据消费者调查和与广州及周边地区房地产专业人员进行访谈，同时研究凤凰城、翡翠绿洲等类似案例客户构成，分析得出项目目标客户构成： 满足项目客户的产品组合是怎样的？ 产品致力于满足中高端客户的置业需求 规划功能布局 结合项目地块的实体特征，初步划定内部的规划边界，进行地块资源分块分析 地块A资源分析 结合项目地块的实体特征，划定内部的规划边界，进行资源分级 启动策略研究 启动区的目标和必须解决的三件事 空间行为理论模型分析之阶段性客户与物业价值增值体系象限图 行为决定空间 空间影响行为 ——空间行为理论 分阶段客户群，由内敛至辐射 A地块RESORT体验价值点 开发与经营建议 Resort体验价值点的品质及不同设施结合，对现有资源充分整合，增加房产的价值度和吸引力是开发空间的原则 区别与一般的传统大盘单纯开发模式，多种渡让或长期经营模式追求实现土地价值和品牌价值的长期最大化 价格预测 高品质产品高于周边大盘价格，低于广州市均价的价格定位，为4350元/m2 价格定位—低开高走，实现现金回笼，后期弥补前期利润损失 Q3:我们的目标客户是谁，应提供怎样的产品组合来满足他们的需求？ 我们所定位的Resort体验社区，满足了哪一类客户的需求？本项目的目标客户在哪里？满足项目客户的产品组合如何？ 1、我们的Resort体验，满足了哪一类客户的需求？ 2、本项目的目标客户在哪里？ 3、满足于项目客户的产品组合是怎样的？ 1、我们的Resort体验，满足了哪一类客户的需求？ 2、本项目的目标客户在哪里？ 3、满足于项目客户的产品组合是怎样的？ 高端客户的消费习惯 方便感和便捷 身份感和归属感 注重财富积累和资产增值 投资和消费上的精细和理性 对新事物和新生活方式的接受和期待 在置业中的核心需求元素 对稀缺资源的占有 物业所体现的身份感和归属感 高档的物业配套 更大的户型和多的车位 安静、整洁的小区环境 较低的买入价格和增值潜力 卓越的物业品质和持有价值 优美的自然环境和景观 精神的愉悦、闲适和放松 创新性的产品类型和所彰显的生活方式 安全、健康、环境舒适、高层次生活居所 物超所值的投资产品 全新的休闲空间和生活理念 本案 ３０分钟车程 15分钟车程 广州经济技术开发区高科技企业如南方高科，外企如宝洁公司，广本，黄埔区港务局，高层管理人员，部门经理，处长，30~45岁，市区拥有至少一处房产，拥有私家车或可用公家配车，年收入20~50万，3口之家为主 ，目前分散在市区居住，方便生活、子女教育、人际和工作，喜欢现代的东西，对新鲜事物接受能力强，追求自我价值和品位的实现。 本案 新塘镇 荔城 石滩镇 15分钟车程 45分钟车程 新塘、增城及周边市镇本地人、中小企业主、生意人和台湾老板，多从事与服装、鞋类、电子相关产业，经常出国旅游，见多识广，对新鲜事物接受能力强，可以被引导。 我们的目标客户是广州高新技术开发区、黄埔大型企业中高层管理人员，然而并不排斥新塘、增城及东莞本地人及其中小企业、私企业老板及台湾老板的需求 30分钟车程 来源：广州经济技术开发区（广州科学城）、黄埔 身份：大型企业中高层管理人员及白领 目的：居住为主，度假、投资、储值 年龄：