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第3章 认识楼宇的维修及管理 Page PAGE 1 第3章 认识楼宇的维修及管理 3.1 简介 疑难 – 本章讲述业主在维修保养及管理物业时经常遇见的疑难及其可能的成因。透过所提供的资料，读者可较容易掌握其个别物业的现况。 解决办法 – 第4章会就本章提及的疑难，建议一些解决方案以供读者选择，包括详细步骤、修正措施及方法。读者在阅览第3及4章后，可对楼宇的维修及管理有较深入的了解，从而选择恰当及合适的方法去解决问题。 维修及管理 – 维修及管理的关系非常密切。楼宇的管理工作，除了保安及清洁外，其实亦应该包括大厦维修保养计划的统筹，以确保安全舒适的居住环境。正如下文所解释，监察楼宇的情况及其所需维修保养的工作，可与日常管理保安巡查互相配合，以达到共同的目的。业主在安排个别管理员的工作时，应要求同一员工同时进行以上两类工作，会更为省便有利。 3.2 适时维修 预防胜于治疗 – 楼宇损毁可造成严重或致命的意外！其实大多数这类别的意外的成因，都可透过明显可见或可侦测到的症状及早发现。这些症状，若未能适时正视及以妥善方法处理，不单可能导致日后严重的问题，引发故障或突然倒塌，对生命构成威胁，更会令所需的维修费用提高。本章会在这方面提供一些提示，以避免这类事故发生，及协助计划将来的需要及相应的工作。读者应细读本章及第4章，以便及早采取预防及修正行动，防止意外发生，避免收到政府的命令，这亦正是适时维修的精神。. 3.2.1 常见的楼宇损毁及其症状 (a) 背境 所有楼宇，不论其楼龄多少，都可找到不同种类及程度的损毁。以下各项都会是构成楼宇损毁的诱因： 建筑物料种类繁多，导致彼此未能完全互相配合； 建筑技术或设计照顾不周而未能完全避免毛病； 工人技术水平不一致或未达标准； 使用不适当的建筑程序； 因工地环境恶劣因而令施工质素降低； 自然损耗； 受污染物侵蚀；及 楼宇落成后使用不当。 (b) 楼宇损坏 楼宇常见的问题： 常见问题 症状 可能成因 第4章有关章节 天花板混凝土剥落或批荡松脱 表面出现水渍或锈渍、或有漏水情况 出现裂缝 表面隆起、大块混凝土剥落，暴露通常已生锈的钢筋 批荡／瓷砖剥落 在老化的旧式楼宇内通常可找到已损坏的混凝土。持续的漏水可影响混凝土内的钢筋；掺杂了咸水的混凝土，或受过重的负荷。 4.1.1(a)(i) (ii) 外墙／窗户、屋顶或天花板出现渗漏 出现水渍 漆油或墙纸剥落 滴水 生长霉菌 混凝土、批荡或瓷砖有损毁 出现锈渍 造成外墙渗漏的原因很多，包括外墙有裂缝、蜂巢状混凝土、窗户防水接合胶有破损、天台防水层损坏、外置水管及排水管有破损等。 4.1.3 (iii) 墙壁出现结构性裂缝 穿过表层批荡深入至混凝土或砖墙的裂缝 出现横跨墙壁的长裂缝 窗户或门角出现斜状裂缝 裂缝有锈渍 造成结构性裂缝的原因很多，如楼宇结构移动幅度过大、地基出现沉降、结构负荷过重、因生锈或物料衰老而造成楼宇部份结构脆弱、意外造成的损毁、或设计／建筑欠佳等。如发现裂缝，必须先进行勘测，找出原因，加以清除或修复，然后才安排裂缝的修补工程。* 4.1.1(a)(ii) (iv) 梁柱出现结构性裂缝 穿过表层批荡深入混凝土或砖墙的裂缝 剥落 与上述(iii)项相同。 (v) 非结构性裂缝(通常在批荡或其它以水泥沙浆批荡为底层的饰面出现) 出现发丝般的裂缝 出现伸向多个方向的裂缝(因收缩而造成的裂缝) 非结构墙和结构组件间(如砖墙与梁柱的接口)出现的裂缝 在批荡或其他表层的裂缝，只会影响楼宇外观，并不构成安全威胁。那些发丝裂缝，是在外墙表层形成，并不影响内里钢筋石屎混凝土的结构。 4.1.1(b)(ii) (vi) 破损的外墙批荡／纸皮石／瓷砖／石面层／幕墙 外墙批荡／瓷砖松脱，当用锤毃击时，会发出「空心」声音 墙壁表面出现裂缝 表层隆起，内里中空 剥落 裂缝 部份松脱 造成这些损毁的原因众多，如老化、结构移动、工人安装时技术欠佳、冷缩热涨时引起的移动、伸缩缝损坏或根本没有预留所需的伸缩缝、其他外在因素(如台风时高处堕下物件)、有水进入外墙批荡或瓷砖与结构之间的空隙等。 4.1.1(b) 如要知道怎样修补以上损毁，可参考第4章第4.1.1节或以后各节。 * 如发现结构性裂缝，应立刻正视。这些裂缝显示楼宇或某部份之结构正承受过大的荷载。一个结构，倘其承受的荷载超过其原本设计上能承受的，便很容易倒塌。因此，如发现结构性裂缝突然出现，或裂口扩大及／或有蔓延迹象，应立即向屋宇署报告。如发现此等裂缝，应先进行勘察，找出原因及修复，然后才修补裂缝。通常需要聘请一位建筑界专业人士如注册结构工程师，以找出造成裂缝的原因，然后评估对楼宇结构的影响，及建议和监督合适的修正及修复工程。 (c) 屋宇装备问题 大多数屋宇装备的机械组件的使用寿命均较楼宇结