陕西晶海地产汉中住宅项目整体定位跟发展战略_109ppt.ppt

引言 通过多次对项目地的考察、调研分析，这次我们的营销策划思路是针对本项目地域、产品、价格、户型、客户等进行定位，解决项目中存在的问题，建立良好稳定的买家市场，从而保证高速高效高质地完成本项目的销售与服务工作。 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 项目解析 重要因素 所在区域市场供给匮乏 地块由三块土地构成 总开发周期3年 汉中房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现正步入稳定发展期 由上述分析得出对汉中宏观经济及房地产市场判断 汉中作为三级城市，地产市场发展较晚，但近两年来，受旅游行业、经济发展的影响，汉中的房地产也得到了迅猛发展。特别是外地开发商、策划公司的介入，使汉中房地产市场的品质得到了快速提升，优秀的物业也相继出现。 项目区域地产市场 1、项目地域分析 汉中历经依山傍水，文化底蕴深厚。本项目地处汉中市区西部，行政区隶属汉台区，毗邻汉中市体育场，是今后汉中生态居住及经济的主要组成地域。 2、人口及消费分析 项目区域汉中市汉台区人口总数约为30多万，文化程度中上，消费主体稳定，周边长住人群多为企事业职工另有部分当地郊县村民，居民可支配消费收入中档，消费能力相对汉中其他区域偏上。住宅等大宗耐用消费需求属成长型，上升速度明显。 项目区域地产市场 3、开发业态分析 a.原住“情结”较重，随着城市规划的发展，其他区域扩展加速，人们选择城区居住的趋势明显增强。 b.项目区域待开发和以开发项目众多，必将形成新的住宅、休闲中心并辐射带动周边配套资源跟进的实际问题。 4、价格趋势分析 未来3-5年内整体保持“稳中有升”的趋势。目前项目区域在汉中房价名列前茅，2009年均价保持2500-3000元/平米的水平。随着大盘的不断开发，配套资源的跟进以及住宅品质的提升，未来该区域房价上升空间将积具潜力。 5、开发商水准及住宅品质 周边项目相对开发正本高，开发投入大，因此售价较高，这不仅带动了项目区域房地产的整体价格，同样成为本项目利用价格优势的突破点和机会点。 项目深度分析 整体市场状况 1、住宅分布集中于市中心，中心区饱和度极高，汉中这个依托旅游业的重点城市急需发展周边新兴住宅区与提升传统社区形象。 2.市民购房观念已经逐渐发生变化，完善的住宅小区模式给汉中人民带来了生活和消费观念的变革，追求舒适的居住环境和全新居住体验逐渐成为汉中人的购房趋势。 产品定位 区域产品需求 项目产品定位—— 物业类型建议 项目产品定位—— 户型设计建议 户型的优劣直接影响客户的购买决定，在户型设计上，讲究简洁、实用、 功能分区合理、科学，因此必须遵循以下几点原则： 1）户型要求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，不显局促。 2）按三个空间理念设计户型 第一空间：建筑面积×层高 第二空间：景观空间 第三空间：智慧、信息空间，注入高科技。 3）室内各功能分区的明显合理，要求动静分开，工作与生活空间分开，公 共与私密空间分开。 4）功能配置合理完善。带卫生间的主卧室、玄关、工作阳台、书房、儿童 房、衣帽间等空间配置需要同户型面积和目标客户的需要紧密联系起来。 5）户型设计更贴近人性化。充分考虑汉中消费者特征，避免北向房，尽可能将全部卧室 设计朝阳。 项目产品定位—— 户型面积建议 规划定位 破碎后重组的解构景观设计手法。 建议整体环境由多个宅前院后的 空间组合起来，前后双院双景设 计，自如选择别样心情。 建筑围合形成9个色彩情感型庭院空间。 纯洁之庭——白 冷傲之庭——青 宁静之庭——蓝 沉寂之庭——黑 神秘之庭——紫 朴实之庭——橙 阳光之庭——黄 奔放之庭——红 特色入楼、入户廊桥 生态型透水地面，雨水回渗利用系统 高舒适度节能型集中热水地板辐射采暖系统 客群定位 区域客户来源及演变分析 销售定位 价格定位原则 （一）晶海集团项目价格定位原则提要 （1）市场供需原则 （2）预期利润率、销售总额、市场份额等销售目标合理均衡原则 （3）价格相对稳定原则 价格定位受诸多因素影响，其应当遵循开发节奏及市场动态的普遍规律及原则。 （二）价格定位目标提要 （1）最大利润目标 （2）销售目标（市场占有份额、销售进度） （3）市场竞争目标 （4）项目品牌、企业品牌目标 任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应