世联-成都今日蜀州城整体定位跟发展策略研究探究终稿-321ppt.pptVIP

20060425 成都今日蜀州城整体定位与发展策略研究终稿 谨呈:成都地建置业发展有限公司 项目顾问工作阶段划分 在过去的一个月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作 本次汇报内容 项目概况 项目开发目标与约束条件 项目发展背景研究 目标解析与问题的提出 区域价值研究 客户定位与需求研究 案例研究 项目发展策略制定 经济评价 一、项目概况 本项目位于成都市郫县友爱镇，距市区三环路约27公里，距都江堰/青城山景区约20公里，属于成都上风上水之地 项目与成都中心城区之间目前缺乏直达的城市快速道路连接，交通通达性不甚理想 地块四至及内部环境 地块经济技术指标 地块资源综合评价 二、项目开发目标与约束条件 项目开发目标与约束条件 三、项目发展背景研究 明确项目基本条件以后，对项目发展的市场环境、消费者、区域背景进行扫描，是发现问题的前提 与其它西部各省会城市相比，成都的经济发展水平明显领先，在全国15个副省级城市中经济总量名列第四 根据与同类城市主要经济指标对比可知，成都实际利用外资额及入境旅游人数明显偏低，城市经济呈现明显的内向型特征，内需拉动强劲 明确项目基本条件以后，对项目发展的市场环境、消费者、区域背景进行扫描，是发现问题的前提 城市特质1：悠闲适然的城市生活方式——极具地域特色和生活魅力 城市特质2：有容乃大的城市文化——建立在深厚的历史积淀基础上，具有较高的开放度与包容性 城市特质3：享受生活的城市心态——崇尚消费、敢于消费 作为西南中国经济中心的城市地位和极具魅力的城市文化，吸引了大量外来人口来成都就业与居住 明确项目基本条件以后，对项目发展的市场环境、消费者、区域背景进行扫描，是发现问题的前提 各指标表明，成都房地产市场目前正处于高速发展阶段，且未来仍具有较大发展空间 成都市房地产投资保持了高速增长，住宅空置率在近两年连续下降，呈现供销两旺的局面 在新政的影响下，成都房地产市场逐渐由火热向平稳阶段过渡，市场发展步入健康有序的轨道 成都商品房价格继续走高，其中商品住宅价格涨势强劲，各价格梯度之间差异缩小，表明了市场需求旺盛 成都经济持续增长和宜人的居住环境吸引了大量外来人口生活、投资，外地人构成了房地产需求的重要组成部分 成都经济飞速发展，城市化进程加快，大规模旧城改造与城市建设已让城市面貌、城市的综合实力、城市生态环境发生了巨大改变，成都市居住与投资环境吸引了大量的外地人，因而成都市区商品房销售外地人个人购买比重日渐上升。 明确项目基本条件以后，对项目发展的市场环境、消费者、区域背景进行扫描，是发现问题的前提 成都低密度市场经过近十年的发展已经进入市场细分、板块分化、产品多元化发展的成熟发展期 成都别墅的产品素质在全国属于领先水平，包括规划设计、单体设计、建筑风格在内的产品创新不断 成都低密度市场进入了以需求为动力的供应放量期；在政府政策影响下，未来别墅供应将主要集中外环路以外的郊区 成都的低密度市场呈现板块分化的态势，各板块依据不同的发展基础形成不同特征，项目的竞争即板块的竞争 浣花溪板块凭借城市核心的区位条件、悠久的历史文脉以及优良的自然环境成为成都顶级财富阶层聚集的高档城市别墅区 华阳板块依托城市规划利好、与城市中心的直接便捷联系以及城市配套的大规模建设成为又一个高档城市别墅区 温江板块依托直达的快速交通、良好的区域认知以及花博会利好成为城市新兴低密度生态居住区，吸引了本地及外地的中产和养老客户 龙泉板块主要依托城市规划利好、自然资源以及大盘对于片区传统认知的改变形成的中低档别墅聚集区 牧马山是依托距离市区最近的山地资源、高标准大规模的休闲度假配套形成的资源型城市高档休闲别墅区 青城山板块依托稀缺资源形成了一个具有泛中国区域辐射力的休闲度假别墅聚集区，市场相对成熟，产品形成细分 成都低密度板块对比分析 成都别墅价格分布状况 市场环境扫描结论 成都是西南中国区域中心城市、城市经济发展快速、城市文化和城市生活方式极具居住魅力。 成都房地产市场发展迅速健康，呈现出供需两旺的良好态势，其中来自于成都以外的外来置业者构成对市场的强有力支撑。 成都低密度市场已经进入成熟的发展阶段，表现在市场细分形成、产品素质突出、板块分异凸显，项目的竞争更多的表现为板块的竞争。 明确项目基本条件以后，对项目发展的市场环境、消费者、区域背景进行扫描，是发现问题的前提 项目所在郫县的经济实力在成都郊区县中处于中上水平，第二产业是其经济支柱，人均收入和消费能力相对落后 与距离相当的其他郊区县相比，郫县房地产市场发展水平相对落后，供应量少，价格低，需求主要依赖当地消化 友爱镇位于郫县的西端，对于市区居民来说属于陌生认知区域 友爱镇在发挥花卉、农业旅游等特色产业上丧失了发展机遇，从而导致区域经济发展后劲乏力，周边现状无任何房地产项目，属于市场认知