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第四章 资产评估基本方法 学习目标 1.了解资产评估三种方法的基本原理 2.了解资产评估三种方法应用的前提 3.了解资产评估三种方法的具体应用 第一节 成本法 一、基本思路 以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。 二、基本方法 三、基本原理 资产的价值取决于资产的成本，即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 四、理论依据 1. 资产的价值取决于资产的成本。 资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。 2.资产的价值是一个变量。 资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。 五、基本前提 1.购买者对拟购买的资产不改变其原有用途。 2.评估对象的实体特征、内部结构、功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。 3.评估对象必须是可以再生或复制的，否则．不能采用重置成本法评估其价格。例如，土地、矿藏等资源性资产不宜使用成本法。 4.评估对象必须是随着时间的推移，会发生陈旧、贬值等价值损耗的资产，否则不能运用重置成本法进行评估。例如，古董、文物等特殊资产不宜使用成本法。 5.形成资产价值的耗费是必须的、有效的、平均的，不能是无效的、个别的。 6.被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态。 六、适用范围 1、可以重新建造或购买，具有有形损耗、无形损耗特性的单项资产，如房屋、建筑物、机器设备、专利权等资产。 2、可重建或购买的整体资产，如企业、饭店、剧院等。但与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估，对于包含固定资产、无形资产和流动资产等各类单项资产的整体资产，应分化为各个单项资产进行评估。 因此，重置成本法最适用于难以确定收益，市场上又很难找到交易参照物的评估对象。因为这些资产（如公路、桥梁等）既无法运用收益现值法，又不能用现行市价法进行评估。 七、操作程序 八、常见的评估方法 成本法中各项要素的具体评估方法 （一）重置成本的估算方法 1.重置核算法 重置核算法也称细节分析法、核算法等，它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算，然后累加得到资产的重置成本。 实际测算过程又具体划分为两种类型： 购买型，是以购买资产的方式作为资产的重置过程，所以又称市场重置法。 资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成的。将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。 自建型，是把自建资产作为资产重置方式。它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理利润等分析和计算出资产的重置成本。 资产的重置成本应包括开发者的合理收益。 例1：某设备购买价5万，运杂费3000，其中人工搬运费2000，油费1000。 （1）若间接成本为人工成本的50%，求该设备的重置成本 50000+3000+2000×50%＝54000 （2）若搬运时要8名工人，每人搬5小时，每人每小时管理费用20元，求该设备的重置成本 50000+3000+8×5×20＝53800 （3）若间接成本为直接成本的10%，求该设备的重置成本 50000+3000+（50000+3000）×10%＝58300 例2：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000（元） 例3：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？ （1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万