第五讲城市房地转让法律制度.ppt

第五章 城市房地产转让法律制度 第一节 房地产转让概述 1.王某购买的商品房交付后即进行装修，后发现墙体严重渗水，客厅、卧室墙壁和卫生间的顶部及墙面各有三分之一的渗水面，造成装修后的壁纸卷曲、剥落。开发商接到王某反映后，经检验，属于施工单位未按设计要求施工，漏做王某家楼上地面的防水层所致。开发商应向王某提供哪些补救？A.接受退房、退回购房款并赔偿损失B.退房并按房价双倍赔偿C.妥善修理并支付相应赔偿D.按原房价在原地置换一套面积更大、楼层更好并且装修完毕的房屋 2.关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时适用的《房地产管理法》特殊规定，下列哪些表述是正确的？ 　　A.应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批 　　B.有批准权的人民政府准予转让的，可以决定由受让方办理土地使用权出让手续，也可以允许其不办理土地使用权出让手续 　　C.办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳土地使用权出让金 　　D.不办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳土地使用权转让费，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家 3.2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答第95—97题。　　 95.公司主张，双方在签订《预售商品房认购书》时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该《认购书》无效，以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此，下列判断正确的是： 　　A.法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一 　　B.《预售商品房认购书》不是商品房预售合同，不以取得商品房销售许可证为条件 　　C.双方签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，该合同有效 　　D.因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋可另售他人 　　 96.公司还主张，公司在解除商品房预售合同时，该合同尚未报区政府房地产管理局备案，故不受法律保护。对此，下列判断正确的是： 　　A.登记备案是商品房预售合同的法定生效要件，该合同未经登记备案不受法律保护 　　B.登记备案是商品房预售人的法定义务，但不是合同的生效条件，该合同应受法律保护 　　C.登记备案是商品房预售合同当事人的权利，未登记备案不影响该合同的效力 　　D.商品房预售合同无需登记备案，当事人在房屋交付时办理产权登记即可 　 　97.经双方协商，高某同意解除商品房预售合同。但在款项支付问题上，双方发生分歧。高某要求返还80万元首期房款本息并双倍返还定金。公司主张只退还80万元首期房款和一万元“保证金”。对此，下列判断正确的是： 　　A.商品房预售合同无约束力，只能按公司的意见办理退款 　　B.商品房预售合同有效，但《预售商品房认购书》无效，故应按公司的意见办理退款 　　C.《预售商品房认购书》和商品房预售合同均有效，应该支持高某的主张 　　D.开发商违约，高某有权请求赔偿损失 一、房地产转让的概念 (一)概念 房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 什么是其他合法方式？ 1、以房地产价价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； 2、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使权属发生变更的； 3、企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； 4、以房地产抵债的； 5、法律、法规规定的其他情形。 (二)房地产转让与 房地产交易的比较 房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 (三) 房地产转让的原则 1.房地一体原则 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 2. 价格管理原则 A。房地产价格指导制度 B.房地产价格评估制度 C.成交价格申报制度 3.公示原则 我国实行房地产权属登记制度 二、转让房地产时涉及出让土地使用权 （一）出让土地使用权原则上可以转让，但有条件的限制 （二）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件（第三十八条）： 1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的