划拨土地集体建设用地土地使用权评估中遇到的问题及对策探讨.docVIP

划拨土地、集体建设用地土地使用权评估中遇到的问题及对策探讨 ●经济与法《经济0~}2010年第1期 划拔土地,集体建设用地土地使用权评估中遇到的问题及对策探讨 摘要:近年来,我国房地产市场日趋活 跃,土地使用权交易的类型日益增多,特别是 土地权利受到一些特殊限制的划拔土地,集体 建设用地的交易增长较快.但由于相关法规, 政策滞后以及理论界有关这类问题依旧存在 争议,致使评估工作者在该类土地使用权评估 实务中出现依据混乱,操作不易等诸多困难. 基于这一原因,文章结合实际工作中积累的经 验.就划拨土地,集体建设用地二方面提出一 些建议.以期为破解当前土地使用权评估中存 在的矛盾和问题寻找一条新路. 关键词:土地使用权评估探讨 中图分类号:F321.1文献标识码:A 文章编号:1004—4914(2010)01—120—02 近年来,随着我国经济建设的发展和房地 产市场的日趋活跃,土地使用权交易的类型日 益增多.特别是土地权利受到一些特殊限制的 划拨土地,集体建设用地的交易增长较快.但 由于相关法规,政策滞后以及理论界有关这一 问题依旧存在争议.致使评估工作者在该类土 地使用权评估实务中出现依据混乱,操作不易 等诸多困难.如何搞好这类土地使用权评估, 维护资产相关各方的合法权益,已成为当前评 估工作中迫切需要解决的问题.基于这一原 因,笔者就破解当前划拨土地,集体建设用地 土地使用权评估中存在的矛盾和问题寻找一 条新路. 一 ,划拨土地 1划拨土地使用权价格的涵义及构成.划 拨土地使用权价格.是指通过划拨方式取得的 土地使用权在对应状态下的价格.它一般为通 过划拨方式取得并开发至对应的基础设施状 况下的土地资产价格.为配合和促进国有企 业改革,国土资源部于2001年2月3日下发 了《关于改革土地估价结果确权和土地资产处 置审批办法的通知》(国土资发f2001144号), 通知中明确地提出了划拔土地使用权价格 的涵义及其相关问题这一问题的提出,将实 际存在于房地产市场并不断以各种形式表现 出来的划拨土地使用权价格公开化,合法化. 《通知》指出:为支持和促进企业改革,企业改 制时,可依据划拔土地的平均取得和开发成 本,评定划拨土地使用权价格,作为原土地使 用者的权益计入企业资产.可见,划拔土地 使用权价格由两个方面构成:一方面是划拨土 地使用权的取得成本,即无偿或有偿取得划拨 土地使用权直接支出的有关费用,如拆迁补偿 安置赍等:另一方面是在对应的划拔土地上所 投入的土地开发成本,如场地平整等改善土地 利用条件的合理费用 2.划拨土地使用权评估值中是否应包括 一 120一 土地使用权出让金的问题.对划拨土地使用权 评估值中是否应包括土地使用权出让金的问 题,学术界一直没有统一权威的定论.有人认 为取得划拨土地使用权.未向国家缴纳土地 出让金,评估值中不应包含土地使用权出让 金.也有人认为如果划拨土地使用权评估值 中不包括土地使用权出让金,国有资产就会流 失等等.但在具体评估时,根据不同的评估目 的,在评估报告中应就土地出让金的有关事项 予以特别说明. (1)以转让为目的,转让后按国家有关规 定,受让方不需办理土地使用权出让手续,土 地仍属划拨性质的,土地评估值中不应包括土 地使用权出让金. (2)经有批准权的人民政府批准转让后变 更为出让地,以给受让人提供地价依据作为估 价目的的,评估机构出具的评估报告中应包含 划拨土地使用权价格及土地使用权出让全的 款项. (3)以抵押价值为评估目的时,划拨土地 评估值中不应包括土地使用权出让金.对此, 《房地产估价规范》第6条明确规定:以划拨 方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押 的,评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价 款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款 额.因此,在以抵押价值为评估目的时,划拨 土地评估值中不应包括土地使用权出让金. (4)以确定拍卖底价为目的时.划拨土地 的评估价值从理论上讲虽然不应包含土地使 用权出让金,但《城市房地产管理法》第f】条 规定:设定房地产抵押权的土地使用权是以 划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当 从拍卖所得的价值中缴纳相当于应缴纳的土 地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先 受偿.照此规定确定拍卖底价的划拨土地使 用权评估价值中应包括土地使用权出让金的 款额,并予以必要说明,否则,拍卖所得中无法 扣除土地出让金. 3.在对划拨土地使用权价值进行评估时, 其取得成本和开发成本的确定问题.由于划 拨土地在取得时的非市场性,企业帐面上的土 地使用权价格一般很小,与其的实际价值有很 大差异,容易给人造成疑惑.笔者认为土地取 得成本与开发成本均应是评估期日的社会平 均成本,而不能按照企业实际取得和开发利用 土地时的实际投入计算: 4关于土地使用权年限的问题.