同致行淄博通乾拉菲项目营销执行思路汇报.pptx

第一部分C1：基于当前环境下的几大核心问题思考Q1：如何在波动的市场环境下打造真正的豪宅？近期市场总体特征通胀居高不下，流动性收紧，市场观望僵持预计未来政策加码可能性不大，政策继续细化，市场进入波动期资本市场政府/企业地产市场1、美元贬值，CPI居高不下；2、通胀，股市低迷，资金流向民间信贷市场；3、货币政策收紧，融资艰难。5月全国百座城市住宅价格同比上涨5%，三四线城市涨幅居前。乌鲁木齐、湘潭、株洲、镇江、徐州、潍坊、聊城。 1、保障性住房大限，开工不到30%；2、大型企业主攻二三线城市；一场没有竞争的竞争：跑赢自己，跑赢客户潜在的欲望和需求 对于通乾·拉菲来说，项目最大的竞争不是黄金国际、鸿嘉星城，他们不具备太多的参考意义。因此，通乾·拉菲参考标准应该是上海、北京、深圳等一线城市的豪宅 可以说，这是一场没有竞争的竞争，跑赢自己，跑赢客户的潜在欲望与需求，将是项目成功的制胜法宝。700竞争核心：不可复制性稀缺性︱圈层文化︱定制级生活方式︱家族图腾︱生意上行︱精神标杆1000通乾·拉菲产品功能形态分水岭600680358500288400256总价1000万级资产分水岭300208340360380400420440460480500020406080100120140160180200220240260280300320200竞争核心：可复制性优势卖点景观︱户型︱装修︱社区配套︱地段︱价格︱情景示范润、黄金国际、鸿嘉星城0面积卖豪宅≠卖房子!卖豪宅=卖生活=卖圈层豪宅仅仅是圈层生活的门牌而已在豪宅概念泛滥的时代，重新定义豪宅模式我们所要做的就是建立“真正意义上的不可复制性”定义权。话语权。溢价权。顶级社交定义者。圈层模式代言人。价值溢出创造者。Q2：目前项目的配置是否具备打造真豪宅的标准？项目定位回顾6大产品构建淄博首席高端都市多元体英国希尔顿逸林五星级酒店天工大宅天工精装大宅，淄博新贵专属通乾携手国际品牌五星级酒店，打造淄博首个国际五星级大酒店。CEO公馆戴维斯中心淄博首席世界级都市多元体五星级酒店品质高端CEO公馆依托于雄厚的产业基础及高新区，打造的高端商务写字楼——戴维斯中心奢侈品长廊城市别墅淄博首席拥有世界级配套的城市别墅淄博唯一奢侈品展销中心国际级的物业服务第一太平戴维斯——全球总管的皇家礼遇 通乾·拉菲与全球领先物业服务商第一太平戴维斯联袂，量身定制贵族服务模式，全方位专属贴身服务，尽享全球总管的皇家礼遇，见证您的尊崇地位。国际级的园林设计英国维度——国际景观设计领域领先服务商 英国维度——国际景观设计领域上领先的专业设计顾问公司，鼎力打造法式皇家园林。淄博首席国际白金五星级酒店国际品牌五星级酒店希尔顿逸林酒店——与国际知名五星级酒店希尔顿逸林酒店合作，打造淄博首席国际五星级酒店。国际级的装修设计精工锻造，国际精装+国际室内设计大师 天工大宅、CEO公馆、城市别墅……聘请国际级室内设计大师，量身定制，精工锻造国际前沿的天工大宅。国际化甲级写字楼戴维斯中心——国际企业商务中枢 戴维斯中心，与国际品牌五星级大酒店，形成双子座，尽享国际化顶级商务资源配套。 引进国际商务办公理念，打造淄博首席甲级商务写字楼。 写字楼面向国际企业驻外机构、国内大中型企业，包括银行、金融、贸易、工业等企业，随着城市的发展，势必成为淄博企业总部与城市商务中枢。项国际前瞻技术，高技价值体系1、当今世界最为先进的直饮水系统2、可视对讲、应急呼叫系统3、国际品牌新风机系统4、中水处理系统5、雨水收集（路面渗水砖，使用规模待定）。6、国际领先电梯技术——高端电梯自达控制系统7、淄博首创国际Wi-Fi免费无线上网系统8、厨房食物垃圾处理系统9、24小时热水供应从项目目前制定的标准来看，通乾·拉菲完全超越了淄博当地市场但要如何去实现这个世界级的梦想，不仅仅是要靠——五星级酒店、甲级写字楼、5K/平米的奢华精装、第一太平戴维斯……这些仅仅是硬件基础建筑可以复制，唯有精神的东西难以超越我们试图用红酒文化、皇家园林等符号与我们的圈层客户对话去表达我们尊贵的生活方式但是红酒文化等符号是远远不够的那么，如何实现与圈层客户的平等对话首先我们需要从圈层客户研究出发第二部分C2：豪宅圈层客户研究财富多寡，无法界定豪宅客户的潜在意向 传统模式都会认为，豪宅客户都是来自经济发达地区、都是中老年成功人士……但是很多隐性的东西我们是没法觉察到。汤臣一品次主力客户贵州人、80后也占有一些之地。 因此，豪宅客户界定的具有不确定性与模糊性。豪宅客户四维分析模型：财富量级心理，圈层生活模式，消费需求层次，置业动机属性豪宅客户圈层特征研究财富量级心理中国新富群体官僚资本家第一代企业主淄博产业资本人群集中在陶瓷、化工等行业。权利是家族的，赚钱是容易的，花钱是流水的来历是