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三峡库区移民城市商业地产发展的研究 　　摘 要：开县是三峡库区移民搬迁重点城市。作为区县级市场，开县新城商业地产有其自身特点。要确保开县新城商业地产与区域经济协调发展，必须注重业态定位和后期经营，促进商业物业开发与旅游休闲地产相结合，形成开县新城与万州区域经济互补互动。 　　关键词：三峡库区；移民城市；商业地产；开县新城；开发策略 　　中图分类号：F061.5；F293.3 　　文献标识码：A 　　文章编号：1008-6439(2007)04-0026-05 　　 　　Research on commerce and real estate development of immigration cities in Three Gorges Reservoir Area 　　―Taking Kaixian County of Chongqing as an example 　　BAO Lei，REN Hong 　　(School of Construction Management and Real Estate，Chongqing University，Chongqing 400045，China) 　　Abstracts：Kaixian County is one of the key immigrant cities in the Three Gorges Reservoir area.As the regional and county level market，the commercial real estate of Kaixian County has its own characteristics and problems.This paper finds that，if commercial real estate and regional economy of the new city of Kaixian County are sustainable development，industry position and post-business must be paid attention to，the combination between business real estate exploitation and tourism entertainment must be promoted，and economic support and interaction between the new city of Kaixian County and Wanzhou must be rationalized. 　　Key words：Three Gorges Reservoir area；immigrant city；commercial real estate；new city of Kaixian County；exploitation strategy 　　 　　当前，三峡库区的移民搬迁正在紧锣密鼓地进行着，移民搬迁城市的房地产市场也成为政府与房地产商共同关注的焦点。然而，与一般的区域性房地产市场相比，移民搬迁城市的房地产市场具有明显的自身特点，即房地产业的市场化和住宅的商品化程度，远远低于同级别的其他区县城市。商业地产更是存在土地供给过量、开发不够规范、不重视后期经营等多方面问题，严重影响了区域的房地产业发展及经济增长，为今后的区域经济发展埋下了隐患。开县是三峡库区移民搬迁的重点城市之一，同样存在以上问题。 　　 　　一、开县新城商业地产存在的问题 　　 　　开县新县城布局采取片区组团、远期(2020年)形成，由中心城区、白鹤片区、竹溪片区组成的“一城三片”格局，其中中心城区又由汉丰、丰乐和镇东三部分组成。本文研究的新城范围是指汉丰片区，即中吉、安康和平桥三个组团建设区域。根据对开县新城的几次实地调查，可以看出开县新城商业地产现状存在的问题主要有以下几点： 　　1.纯商业物业供给过量。根据对开县新城的几次实地调查，在开县新城的房地产开发企业中有七个涉及纯商业开发的项目，纯商业物业开发面积和已售面积的对比如图1。可见，开县新城纯商业的已售面积和开发面积差距明显，也就导致纯商业物业空置率很大，大部分都在50%以上，有的甚至高达100%，也即完全没有出售。这种现象是开县新城商业物业存在的根本问题，用于商业物业的土地供给量超标。 　　 　　图1 开县纯商业物业开发情况 　　2.多数纯商业物业业态不明确。目前，开县新城区内纯商业物业档次不高，缺乏新鲜的商业主题。业态定位不清直接导致开县新城商业同质化、重复建设严重等问题，无法利用其地理位置及规模上的优势带动整个开县