衢州金世纪广场商业项目营销策划报告109.pptx

初触本项目，一分惆怅几许忐忑。在衢州市场情况下，如此体量的商业项目，对操盘水平无疑是种考验。反复思考，精心推敲，直至找到操盘的钥匙，我们的激情才如同临近的夏日，骤然升温。 这不是一简单的项目，它是衢州新高度，新形态，是城市新未来！！ 给城市一梦想，我们跟你共同成长！！ ;我们闻到了硝烟，不在第一时间掌握时机，我们将会失去战场。 —— 富兰克林;Step1城市总结;经济背景; 2006年据城市住户调查，人均可支配收入达到14541元，比上年增长11.8%，人均增加1535元。 ;消费观念不断升级;口袋越来越鼓;倒三角形的社会阶级结构;市场背景; 今年批准预售的商品房中，商业用房预售面积在商品房总量中所占比例从去年的12.27%下降到7.13%，预售面积从9.48万平方米下降到7.01万平方米，商业用房的供给量正在减少,主要受到衢州近年严格控制商业用房建设的政策影响。 ;2005年与2006年批准预售商品房中 商品住宅与商业用房面积及所占比例对比表; 我司对衢州市区已销售商品住宅的面积进行统计分析后发现，面积在120—144平方米之间的房屋最受衢州市区居民的欢迎，在2006年销售的商品房中占41%；其次是100—120平方米，占16%；144平方米以上占23%；而90平方米以下的户型面积只占整个比例的13%。 ;; 2006年市区商品房销售均价2847.61元/平方米，商品住宅的销售均价2696.78元/平方米。与去年同期相比,商品房销售均价增长1.77%，商品住宅销售均价增长6.82%，商品房房价稳中略升。 ; 衢州市属于中国的二三级城市典型的“单核”发展模式，市民的吃，购，游，娱围绕“步行街—南街”核心商圈，并已经形成了强大的消费习惯。虽然街容街貌杂乱，品牌鱼龙混杂，人流车流略显拥堵，但是业态组合齐全，城市功能齐全。; 任何偏离原核心商圈的商业经营项目，势必受到来自传统消费习惯上的巨大抗性，消费习惯上的抗性又必将会带来招商上的阻力。改变消费者的心理距离，引导消费者的消费习惯是项目经营成功与否的关键。 ;城市发展; 老市区街道窄小、建筑简陋，这样显然无法满足衢州经济??展的需要，为了避免大规模旧城改造带来的浪费，衢州政府迫切需要对城市中心重新选址、进行新的规划。 有良好的文教氛围、大面积的绿地、道路规划大气的衢江西岸（本案所在地）无疑成为衢州城市新发展的首选。市区政府各机关搬入、礼仪广场的规划等因素，都预示着衢江西岸区良好的前景。;;小结： 1、衢州市民经济收入逐渐提高，人民对购物环境要求亦在加大。 2、倒三角经济结构使得本案向高品质、高品味、国际、时尚的定位有了支撑点。 3、消费者消费习惯成型，需要强化本案在城市商业新高度 4、本案区块是政府重点打造对象，前景看好。 5、120-144方是市场最受欢迎的主流产品，对本案公寓有借鉴意义。;Step2项目分析;地块价值;地块条件;政府带动、区域成熟快 ; 丰富的自然和人文资源;区位价值;路网系统;价值认知;产品位置;本案是什么？;使用者（酒店）;消费者（商业）;享受者（公寓）;分析到这样，本案的定位已经明朗化了。;产品所需;1、物业形态定位 ;“五星酒店” 的作为顶级居住终端体，除了其必备的室内豪华装修、住客专用客货电梯、会所、泳池、健身房、硬件以外，还应配备： 总统套房——演绎居住国王 艺术家般的西餐厅——厨师厨艺犹如艺术家般 商务酒吧——成功的体验，享受态度式的酒吧 高级商务办公室（商务中心）——豪华精美，配置高端设备，提供全套商务服务 高级会议室 观景空中花园——非常空中，非常享受 五星级置智能化标准配置;住客会所;国际购物中心;业态类型及布局建议;运动元素;特别物件;光环境设计及室内装修设计建议;商场无障碍设计建议 ;商业公共广场人文景物营造建议： ;停车场配套：;1、物业形态定位 ;内庭式＂空中花园＂;国际公寓－支撑点;Step3项目推广; 土地招牌挂时间：2006年12月;推盘次序;王者居·一切往大里想 站在城市进化的前沿 为城市创造价值 领袖风云，激扬文字 倾力打造城市至尊标第 衢州之颠·傲视群伦 谱繁华洛河，铸耀世宅邸 整个市场都在高举高打;CHARATCER：衢州中心，新城市中心区 3大功能板块：住宅、大型商业购物中心、5星级酒店;KEY WORDS;战略 战术;战略目标：30天甩脱竞争对手;甩脱？;国际品牌 与 本土品牌 联合打造衢州“