同策朗诗地产上海浦东祝桥项目营销策略汇报月P客户定位蓄客策略.doc

同策朗诗地产上海浦东祝桥项目营销策略汇报月P客户定位蓄客策略 朗诗祝桥项目营销策略汇报 品牌落地、蓄势待发、谋篇布局 2012朗诗从这里开始 浦东祝桥—— 我们面临的问题： 面对这个从未被开辟过的区域市场，如何锁定我们的目标客户。 如何充分利用我们自身具备的资源优势，快速达成销售目标，扩大品牌影响力 这是一片未经开发的热土 … … 报告逻辑思路 项目背景分析 客户定位分析 蓄客策略分析 第一部分：项目背景分析 1.宏观政策与市场分析 2.项目价值挖掘 3.SWOT分析 政策基调— 调控政策继续执行，严格执行差别化信贷，促进首套刚需客置业 要求巩固房地产市场调控成果 ——调控基调不变 2.7日央行发布消息称，首提 ——“满足首次购房家庭的贷款需求” 大基调 新动向 宏观市场—成交量急剧下滑，成交面积段以刚需小户型为主 近五年全市商品住宅量价走势图 受宏观政策影响，在供应量总体持平的情况下，2011年的成交量较之于2010年下滑25个百分点，市场不容乐观。 2011年供过于求，但总体成交均价并未出项下行趋势，较之于2010年上涨1.4个百分点，遏制房价过快上涨的调控目标达成，但是总体均价未能出现合理回归，因此，市场表现仍旧符合调控需要。 2011年全市商品住宅各面积段成交套数 2011年全市商品住宅成交63190套，其中90平米以下的成交24081套，占比37%；91-120平米的成交19922套，占比32%；121-140平米成交7425套，占比12%；141平米以上的成交11762套，占比19%。 2011年商品住宅成交，以刚需兼改善型需求为主，可预见2012年刚需小户型为成交主流。 春节市场—商品住宅成交创新低，仅成交16套 历年春节期间全市商品住宅成交情况 2012年春节长假期间（除夕—初六）上海商品住宅仅成交16套，合计成交面积1749平米，同比2011年春节分别下降了33%和28% ，与2010年相比，下降幅度更是达到6成以上，从2009年到2012年春节住宅成交量呈直线下滑态势，并且2012年屈指可数的16套房源成交量创下了有数据监测以来的新低。 上海普通商品房标准放宽，并计划将在一季度实施，这也给开发商在项目定价策略上带来影响，尤其是处于“内环内330万元/套，内外环200万元/套，外环外160万元/套”边缘地带的楼盘。 物业类型 成交面积 （万㎡） 成交套数 （套） 成交同比 成交均价 （元/㎡） 价格同比 商品房 1942 19 ▼40% 17288 ▼0.6% 商品住宅 1749 16 ▼27% 17099 ▼8% 公寓 1749 16 ▼22% 17099 ▼2% 别墅 0 0 —— —— —— 区域市场—周边热点区域的成交主力面积段以71-120㎡的刚需中小户型为主 新场板块2011年各面积段成交套数占比 惠南板块2011年各面积段成交套数占比 川沙板块2011年各面积段成交套数占比 周边热点区域的板块，新场、惠南以及川沙2011年度总共成交3015套33.28万方的商品住宅，套均面积为110平米。 主力成交面积段以71-120平米的刚需中小户型为主。 周边区域成交面积段汇总表 《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 .fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755 :800018087 2012年,将进入深度调控期，市场回暖基本无望，但首套刚需置业不在政府严控范围内，因此刚需小户型产品仍有较大机会获得快速去化。 在总体市场和政策环境无较大变化的前提下， 挖掘项目自身的价值点，是未来实行去化的基础。 区域价值—旧貌，知名度低，位置较偏，配套不足的远郊封闭型市场 项目位于浦东新区的祝桥镇，位置较为偏远，目前出行主要依靠道路交通，规划中的轨道交通离项目较远，交通不够便捷，且无特色资源，故知名度较低。 S32 G1501 至主要区域距离： 距离人民广场：32公里 距离陆家嘴：24公里 距离虹桥机场：45公里 距离浦东机场：4公里 距离迪斯尼：6公里 祝桥镇 目前区域内配套设施主要集中在华星路、金亭公路以及南祝公路北段，能级相对中低端，以住宅底商为主。 高一级的配套需至惠南镇。 区域旧貌 无商品住宅 远郊封闭型 区域价值—新貌，借助大区域规划，改变外界对祝桥原有印象 迪斯尼乐园位于上海国际旅游度假区，规划面积为7平方公里，首期建设的约3.9平方公里 ，以