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中国工商银行个人住房贷款风险分析及对策的研究 　　【摘要】一直以来，商业银行普遍将个人住房贷款业务视为是一种低风险、高利润的资产业务。在商业银行这种错误观念的指引下，商业银行未能重视对个人住房贷款业务风险的有效防范，个人住房贷款业务风险也随着经济的发展逐步开始凸显。本文以中国工商银行思南县支行的个人住房贷款业务为研究对象，结合贵州省思南县当地居民的收入及当地居民的需求现状，对中国工商银行个人住房贷款业务中所存在的主观和客观风险进行较深入的分析，针对存在的弊端和不足提出各种防范个人住房信贷风险的策略和建议。 　　【关键词】中国工商银行 个人住房贷款 风险分析 对策 贵州省思南县支行 　　一、个人住房贷款概述及风险描述 　　（一）个人住房贷款概述 　　个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物，或者保证人承担偿还本息的连带责任①。 　　个人住房贷款的形式主要有三种②： 　　一是个人住房委托贷款。它的全称是个人住房担保委托贷款，指的是住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。个人住房贷款中的住房公积金贷款是一种政策性的住房贷款，它的利率低、提供的对象是中低收入的公积金缴存职工。 　　二是个人住房自营贷款。个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款。 　　三是个人住房组合贷款。个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用的贷款，普通个人住房贷款是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。 　　（二）个人住房贷款风险的分类 　　个人住房贷款的风险是一种损失，具体指商业银行向消费者按揭本金和个人的利益不能恢复造成的资金与时间上的损失。其主要的类型有三种： 　　1.信用风险。房贷风险中处于相当重要的风险，其具体表现有借款人方面的信用，也表现有开发商方面的信用风险。借款人的信用风险主要是在贷款期间个人资信的不确定性很大，一些买房者会利用银行间的信息不对称，就会带动房价不断被上涨，导致供求不平衡，产生房地产界的泡沫经济；开发商的信用风险主要是一些开发商钻法律法规的空子，利用金融机构中法律法规的不健全，通过非法手段获取信息，以造成银行贷款之后承受一些不必要的损失。 　　2.宏观经济风险。由于个人住房贷款大多属于长期贷款，客户还款周期相对较长，在这期间不确定因素又还很多，我国的社会经济状况和金融市场必然会发生变化，如国家相关的大政方针政策上的引导变化问题，这必然对经济造成一定的冲击，对于中国这样一个经济大国来说，房地产业是支持整个经济一个主要纽带。如果发生宏观的经济的变化，个人住房贷款中的抵押贷款就会形成大量的不良贷款，导致银行资产质量大幅度的下降。 　　3.流动性风险。对于银行来说，随着个人中长期贷款比例幅度快速提高，无论如何都有可能会带来流动性的风险。 　　（三）个人住房贷款风险的特点 　　在??人住房贷款的行为中，虽然把住房的产权存在商业银行作为抵押保障，一般认为这种情况对商业银行来讲风险较低，借款人的还款能力问题，是否主动性还款，对抵押物的处置问题，国家的大政方针改变，房地产市场变化等等这一系列的因素，必然影响着个人住房贷款和安全，因此它仍然存在一定的风险性。 　　其特点主要有： 　　1.滞后性。由于个人住房贷款的时间较长，其风险到从产生期到成熟期需要经历较长的时间。 　　2.隐蔽性。受到各种因素的限制，很多时候银行不能很快的采取相应的措施去控制个人住房贷款的风险，所以其风险就会不断地积累。 　　3.分散性。银行的个人住房贷款的主要对象是各个城镇居民，每个人的贷款情况大不相同，所以银行对于各个城镇居民进行调查的信息来源较广。 　　4.多样性。就如个人住房贷款风险的定义中所说，借款人的还款能力和意愿国家的政策变动等等都是对个人住房贷款风险产生的影响。 　　二、中国工商银行思南县支行个人住房贷款业务发展现状 　　（一）思南工商银行个人住房贷款业务发展的现状 　　近几年，思南县正处于快速发展阶段，上级对思南县要求的目标是：思南县城近期按十五万人建设。就从这一目标来看，城市房地产作为城市主要的拉动力，在城市建设发展中起着至关重要的作用。应城市发展的要求，在2005年中国工商银行贵州省思南县支行开始推行个人住房贷款业务。在城市房地产拉动力下工行的个人住房贷款也得到了迅速发展，其个人住房贷款业务的规模在该行资产中的比重就开始大幅度上升，银行的个人住房抵押贷款余额在慢慢的往上升，其中的不良贷款也在平稳往上走，个人住房贷款业务风险开始慢慢的显示出来。 　　（