青岛市进入机会及李沧区旧村改造项目可行性研究报告110）.pptx

1.青岛城市宏观环境4.四地块详细解析2.房地产市场概况5.投资价值与风险评估3.房地产发展趋势6.投资初步可行性结论强北京上海房地产可持续发展潜力成都天津重庆昆明福州宁波厦门杭州深圳合肥武汉郑州南京广州青岛长春西安南昌长沙石家庄沈阳南宁大连海口太原呼和浩特哈尔滨济南乌鲁木齐兰州银川贵阳西宁弱强城市竞争力报告总结论一青岛的城市竞争力与房地产可持续发展潜力均处于三线城市的较高水平，适宜进入。注：右图为我司根据全国35个大中城市的统计数据，包括行业环境、市场基本面、市场发展面和发展协调面以及未来需求面5个一级指标，30个二级指标，通过层次分析法和因子分析法评价而成的结果。下同强上海北京重庆成都住宅市场投资机会天津合肥杭州昆明宁波南京福州武汉郑州广州南昌长沙沈阳青岛厦门深圳西安南宁石家庄长春呼和浩特大连海口济南哈尔滨兰州太原贵阳银川西宁乌鲁木齐弱城市综合竞争力强 在三线城市当中，青岛住宅市场活跃程度较高，而且由于城市外向型经济的跨越式发展，未来城市经济加速发展和人口快速导入都为青岛住宅和商业地产的开发增添更加巨大的动力。与其它三线城市比较而言，具备更高的投资价值。报告总结论二投资回报强地块C投资回报50%风险程度★地块D投资回报43%风险程度★ ★ ★ ★地块B投资回报33%风险程度★ ★ ★地块A投资回报32%风险程度★ ★我们建议，四地块的拿地时序为：风险程度弱强1地块C双峰山李村河片区改造项目地块C属于青岛CLD规划范围，且环境资源得天独厚。一旦项目形象能够成功树立，必将获得丰厚收益。2地块A大枣园南岭社区改造项目地块A顺应青岛北拓发展方向，周边配套相对成熟，但周边重污染环境短期难以改变。如果后期产品力凸显，将能获得较多的潜在客群，且可实现快速去化。地块B区位良好，但地形地势条件较差，且周边大盘竞争激烈，近期入市风险较大。3地块B上王埠东王埠桃园改造项目地块D虽然可取得较高投资回报率，但市场成熟度偏低，如果出让地价能够控制在合理范围，建议做为储备地块以期后续开发。4地块D南王埠金水路片区改造项目各地块在报告下文中只简称编号Part11.青岛城市宏观环境4.四地块详细解析2.房地产市场概况5.投资价值与风险评估3.房地产发展趋势6.投资初步可行性结论Part1青岛城市宏观环境青岛是中国东部沿海中心城市，未来将打造山东半岛群龙头城市，李沧地处青岛中心位置，未来将承接主城人口居住功能。李沧区内二、三产业相对发达，但与青岛其它所辖区市相比，无论在经济总量、居民收入等方面均处于比较落后的地位。但商贸业一直是李沧区的优势产业。随着“环湾保护，拥湾发展”战略的实施，李沧西部将成为该区“拥湾发展”的主力。大交通的规划（轨道交通、快捷路网） 将缩短南北距离，缓解李沧区居民的出行难题，并拉动市民到李沧置业。魅力青岛潜力李沧青岛全市总人口761.56万人，市区276万人李沧人口46万人（含11万外来人口）全市2008年GDP增速17.16%，李沧区仅3.59%全市2008年房投增速15.73%，李沧区达51.42%李沧零售额增速与全市持平，为22%李沧人均可支配收入达到全市水平20464元青岛城市发展战略为“环湾保护、拥湾发展”李沧西部打造胶州湾东岸核心商务区中部打造青岛北部商贸中心东部打造青岛中央居住区交通规划将对对城市扩容产生长远影响1自然地理：山优海美,气候宜人城市概况青岛市地处山东半岛东南部，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤地处北温带季风区域，具有明显的海洋性气候特点。空气湿润，温度适中，四季分明全市海岸线总长870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4，城市的三大特色经济——港口经济、旅游经济、海洋经济无不依托于海洋青岛1城市概况城市地位：东部沿海中心城市中国著名品牌之都中国重要的纺织、轻工、化工生产基地之一综合经济实力在全国城市中居第11位，在15个副省级城市中居第5位 中国北方旅游大市2008年全市旅游总收入325.23亿元，增21.11%，其中国内旅游总收入281.79亿元，增长21.01%；国际旅游收入5.43亿美元，增长23.57%。中国对外贸易强市青岛港全年列中国第五位矿石、原油等吞吐量列中国第一位口岸外向度75%，列中国第一位 交通强市高速公路总里程全国高速公路总里程的六十分之一，占全省六分之一青岛市高速公路发展水平在全国同类城市中名列第一，并已初步达到发达国家水平。 城市 中国名牌产品中国驰名商标中国行业标志品牌深圳 4416 11 青岛 4415 7 佛山 4014 7 宁波 3512 5 奥帆基地第一海水浴场国家历史文化名城/国际港口城市/滨海旅游度假城市中国14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一……1城市概况行政区划：李沧是青岛主城北大门青岛辖七区（市南、市北、四方、李