山东亚星海情康城项目营销思路.pptx

市场篇 定位篇 产品篇 营销篇 企划篇目 录市场篇在运营城市之前，先了解我们的城市市场篇 项目情况 宏观市场 区域市场 竞品分析 总结项目情况 经济指标 建筑形态：小高层、高层。 是兖州目前唯一一个全高层社区； 物业类别：住宅、商业、办公。 项目区位 根据1996年编制的兖州市城市总体规划，将城市分为东城区、西城区和北部产业区； 西城区以生活居住为主，并集中文化、科研教育用地，形成全市的文化科研教育中心； 图示中粉色圈为宗地位置，处于西城区，即政府驻地。 周边配套 随着市政府的入驻，西城区的生活配套，包括学校、商务休闲、居住环境等正在不断完善； 项目西侧、北侧为西城区两大主干道三二七国道和九州大道，交通便利，区位优越； 随着新项目的不断兴建，该区域必将成为兖州市新城中心，发展潜力巨大。 地块现状 目前地块已办理国有土地使用证和建设用地许可证； 项目地块为生地，地势较为平坦，地块内无人居住； 适宜开发。在兖州西城区的行政文化中心打造一个全高层社区是否符合兖州市场情况？宏观市场 地理位置兖州市地处鲁西南平原，东仰“三孔”，北瞻泰山，南望微山湖，西望水泊梁山，素有“东文、西武、北岱、南湖”之称，是山东省鲁西南大都市的经济中心。 区域规模2009年末，兖州市土地总面积为690平方公里，兖州市户籍人口62.2万人，人口密度为0.09万人/平方公里，在济宁市12个县市区中排名第三，人口相对密集。 区位优势区位优势明显，省内除青岛外泰安、日照、济宁均在2小时内。年份2006年2007年2008年2009年GDP亿元205242289336增幅14%15%16%13.9% 经济情况兖州历年GDP增幅 兖州2008年GDP总额289亿元占全市的13.6%；2009年GDP总额为336亿元占全市GDP14.7%； 兖州市总体经济增长呈平稳状态稳幅增长，年增长14.7%，高于全市平均0.1个百分点。兖州历年人均GDP增幅年份2005年2006年2007年2008年人均GDP亿元29164339363967455531增幅10.512.70%14.40%28.50%兖州人均GDP2008年呈高速增长，达到55531元。兖州历年产业结构2005年2006年2007年2008年第一产业19.4620.8423.3627.74第二产业105.72124.28145.83174.72第三产业98.11115.76136.44164.672008年三产业比例结构为9.6：60.4：56.9，产业比例日趋合理，第三产业比例逐渐增高。随着第三产业在整个产业结构中的比重逐年提升，房地产业的发展前景及对整个产业结构、整个社会的贡献也会逐渐凸显。产业经济结构调整的深化与优化，将给房地产的发展带来机会。太阳纸业工业园区国际焦作工业园区银河工业园区 投资环境8家世界500强3大工业园区 作为以先进制造业为主的全国百强县兖州已其特有开放姿态吸引了越来越多中外企业青睐； 兖州独有的资源优势吸引了大量的外资企业入驻，据统计目前是8家外资，将对房地产市场 带 来利好。区域市场 项目情况：是兖州市目前唯一一个全高层社区； 研究对象锁定：我们将把区域内有高层产品的项目作为研究对象。新城区怡和花园海情丽都中央建筑市政府君临华庭瑞士豪庭本案九州方圆鼓楼片区改造鼓楼花园老城区 区域市场产品分布新城区怡和花园海情丽都兖州人民政府君临华庭本案九州方圆 新城区新城区在售（小）高层项目一览表项目名称产品类型规模价格户型销售率配套档次海情丽都多层+高层15万㎡均价：350073套一；84-97套二；120-136套三98%幼儿园中高档君临华庭洋房+高层20万㎡起价：3900-4100（每层加50-100）91-93套二；120套二；140套三；二期预计6月开盘会所、商业高档九州方圆多层+高层72万㎡均价：2980135套三；270套四+工人房80%商业中劣档 客源分析 最优客户结构是君临华庭项目，概括来说基本为兖州最高端人群； 海情丽都客户结构相对也较优化，吸引了大部分市区拆迁安置，而老城区现在大量 的拆迁也对本项目起到利好作用； 九州方圆项目从价格和楼盘形象上均处于中劣等。 潜在供应项目名称产品类型总建筑面积合计怡和花园高层27万㎡27万㎡ 目前新城区存量10万平米，新增怡和花 园总体量为27万平米。 目前区域内总供应量为37万平米 小结 区域产品类型：多层+高层组合搭配，虽小高层、高层供应逐渐增多，但客户对 （小）高层产品仍有一定抗性； 区域产品价格：处于标杆的是君临华庭，均价在4700左右，其较高的品质也是吸 引兖州较高端人群的购买的原因。区域均价约在3700元/㎡。 老城区中央建筑鼓楼片区改造瑞士豪庭鼓楼花园老城区老城区在售（小）高层项目一览表项目名称产品类型规模价格户型