上海wanke良渚文化村项目战略及项目计划总体思路79.pptxVIP

写在前面 Ahead of Discuss 作为全面介入良渚文化村项目后第一次正式提报，我们希望将一段时间以来我们有关良渚文化村的思考全面的展现出来，最初我们的思考主要集中在整体开发思路与现实状况之间的比较，在此基础上，对良渚未来的发展方向和开发模式进行了探索。 本提报包括四个部分： 一、我们眼中的良渚 二、土地价值提升与人口导入策略 三、良渚发展方向的思考 四、我们的建议及下一步工作一、我们眼中的良渚良渚初体验 2006年11月1日，项目组成员第一次到良渚文化村实地踏勘庞大的社区规模优美的自然环境优秀的景观设计吸引人的产品“不错的产品”——项目组对良渚文化村的第一印象良渚再思考最初的设想现场感受一个理想的生活性小镇一个规模庞大的居住社区现实与理想出现了偏差产业、居住、配套三位一体缺少商业、公建，缺少人气每年依靠旅游业吸引3000人就业无常住人口，完全依靠外部导入寻找产生偏差的原因是我们的第一步的思考执行层面支持层面核心概念旅游良渚遗址商业七贤广场度假度假酒店劝学里教育创意产业创意产业区人别墅公寓竹径茶语阳光天际白鹭郡良渚再思考回到最初800公顷距离杭州主城20公里自然人文小镇良渚文化村良渚再思考项目开始之前，发展商对整个项目运作模式进行了深入的思考导入人口是原有整体运作思路的核心核心概念、支持层面、执行层面三位一体保证人口导入的可行相对一个卫星城的概念，“配套”的定位界限模糊、规模偏小最终目标的实现有赖于动态的、合理的开发顺序良渚再思考良渚现状旅游及相关产业的发展较慢，难以凸显产业卫星城的特征一个大规模的“居住区”前期公寓推出量比较大，由此带来了配套缺失的问题明显产品类型和风格缺少明确的主线贯穿区域关注度局限与杭州及周边区域，区域认知度不高良渚再思考旅游及相关产业的滞后是问题的核心旅游产业的发展远远落后于项目的整体规划根据《中国良渚文化村修建性详细规划》2003-2005年（建设培育期） 文化村基础设施完工；三叶状的核心旅游区（即良渚圣地、良渚国际度假村和玉鸟流苏等主景区）基本建成，能初步满足国内外游客的旅游休闲度假需要；经过市场培育，文化村能引起华东旅游市场的关注，成为杭州具有影响力的旅游目的地 。 年接待国内外游客70-80万人次，其中过夜游客2.8万人次，旅游直接收入1.5亿元人民币（未含景观房产收入）。 2006-2010年（成熟期） 升为5A级景区 年接待国内外游客100万人次，其中过夜游客5.2万人次，年旅游直接收入超过2亿元人民币。 旅游产业没有发展，直接影响了区域的认知度和人口的导入良渚梳理的出发点导入外部人口仍是良渚未来的核心工作外部人口的导入是分层次的我们眼中的良渚人对城市、对区域的认识是有过程的，需要尊重和利用人们的认知过程对人认知层次的研究和理解要走在项目未来工作的前面外部人口的导入是分步骤的伴随着开发进程的推进，有不同人口导入重点经历了前期老客户的吸收，良渚文化村未来客户的吸引方向需要重新考虑我们心中的良渚准确的人口导入模式是良渚文化村必须要解决的首要问题良渚梳理的出发点对良渚开发的梳理必须以超出一般大盘开发的思路进行良渚本身的规模与地位已经超出了传统意义的“大盘”概念良渚1.2万亩（其中开发用地五千余亩）的面积已经超越了一般意义上的大盘良渚文化村将逐渐承担起良渚组团卫星城的核心功能，是良渚组团建设的主导良渚所附带的文化地位需要以更高层次的思路面对对良渚而言，更重要的是土地运营，实现土地价值如何最大程度的提高土地价值是良渚要解决的第二个问题二、土地价值提升与人口导入策略土地价值是什么？　土地价值强调土地作为生产要素强调土地的经济效益资源　+　资本地价（供给　需求）忽略了人的感受人人对土地的认可感满足人的使用和心理需求土地价值提升与人口导入通过人对土地的认同得到统一成长型需要自我满足尊重需要社交需要安全需要生理需要缺乏型需要良渚需要人对其的认同人马斯洛：需要层次理论 满足人的需求人对土地的需求层次是什么？人对土地的认同过程是什么？人对土地的心理认同感人对土地的认同是分层次的，层次不同，策略不同4土地还带来什么？3土地能做什么？2土地是怎样的？1土地在哪里？土地价值四层次理论人对土地价值认同度的层次人的认同感认同高尚宜居认知特征可达华侨城的发展过程可以给良渚以借鉴华侨城发展历程成功模式：把有吸引力的东西搬到有情趣的人聚集的地方在深圳这样一个缺乏文化背景的城市建造一个充满文化氛围的新城，以文化带动其他产业华侨城5平方公里城区由昔日的一片荒滩变成为今天的一座环境优美、配套完善的现代化海滨城区。 人造的风景华侨城故事人编的华侨城旅游度假区累计接待游客超过8500万人次 1984年的华侨城演出钱堆的华侨城地产成为全国最知名旅游地产开发企业1994年1986年1987年1988年1989年1990年199