2018年鲁商集团·菏泽鲁商城市广场（暂定名）市场研究及初步定位建议报告 2018-72页教学案例.pptVIP

鲁商集团·菏泽鲁商城市广场（暂定名） 市场研究及初步定位建议报告;菏泽市总面积12238.6平方公里，人口830万。下辖一区八县： 一区：牡丹区； 八县：单县、曹县、成武县、巨野县、郓城县、鄄城县、定陶县和东明县。;城市布局： 按照组团结构形态，通过水系、铁路的分隔，形成“一核、两轴、四组团”的布局结构。 一核：城市核心区； 两轴：城市两条发展轴线，即丹阳路和人民路； 四组团：城市的四个功能组团，即城东组团、城南组团、城西组团和城北组团。;市域交通体系: 1.半小时交通圈： 中心城市菏泽市区至各个县城的交通时距，经高速公路建设后，为半小时交通圈。各个县城至各自所辖乡镇的交通时距，经县道及乡镇公路新建与改造后，为半小时交通圈。 2.一小时交通圈： 中心城市菏泽市区至各城镇及一级中心村的交通时距，经市网公路的拓宽、改造、优化后，为一小时交通圈。;城市发展方向：以向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部;菏泽市城市发展以向东为主；交通网络日益完善，缩短城乡距离感，促进城市化进程的加速；人民路和丹阳路沿线为菏泽市城市发展主轴，丹阳路沿线城市面貌的改善和人民路沿线的打造是菏泽市工作重点之一.;山东省东西协调发展的西部经济重要增长极，以能源化工、农副产品加工和商贸物流为主的区域性中心城市。; 2007年到2010年，菏泽市GDP增长率在14%以上，2010年突破1151.28亿，平均增长率为15%，人均GDP增长率在22%左右，保持保持较快的增长态势。2010年达到13894.9元，按当时汇率折算为2000美元，尚处于房地产发展的起步阶段。 经济稳定快速发展，城市经济总量逐渐扩大，稳定增长的经济环境为城市房地产开发提供了良好的大环境。; 根据国外房地产发展经验，人均GDP达到4000美元是房地产进入高速发展阶段。而2010菏泽市的人均GDP为约2000美元。 参照此一经验可见，菏泽房地产市场正处于启动阶段，随着经济总量和人均收入的提高，以后的数年内房地产的供给与需求量都会有较大幅度上升。;1、三产产业结构 菏泽市第三产业比重呈现稳步上升态势，三产比例逐年优化，到2010年第三产业比重已经达到29.2%，但是第三产业仍需大力发展。; 2010年菏泽市固定资产投资已达582.86亿元，同比其他地市还有较大差距，2007年-2010年固定资产投资平均年增长率均为25.2%， 2009年年增长率达25%，固定资产投资增长十分迅速。 固定资产增长较为明显，市政、道路等不断完善，城市骨架被不断拉大，城市形象得以提升。城市环境的改善大大提升了周边土地价值，为房地产开发提供持续发展的动力。; ?菏泽市在山东省经济相对落后，发展相对缓慢，但所辖区县经济落后城市面貌不佳，市区对其他区县的吸附力较强； ?菏泽市近几年经济增长速度较快，三产结构也在逐年优化，经济发展势头良好，带动了房地产业的发展； ?菏泽经济的高速增长和城市化进程的加快，经济的快速、稳定的发展为菏泽的房地产行业发展奠定了良好的基础。 ;房地产市场认知;房地产市场认知——房地产宏观政策; 国家通过一系列政策旨在规范行业管理，打压房价和打击房地产投机行为； 经过两年的储备金率增加，我国大中型金融机构存款准备金率达20.5％的历史高位。据估算，2011年4月21日上调0.5个百分点后，可一次性冻结银行资金3600多亿元；  国家宏观政策愈演愈厉，针对房地产调控的措施逐渐强化，并伴随着银根的步步缩紧，房地产需求进一步抑制，投资环境恶化。 随着房地产投资环境的恶化，大型房企开始将眼光放到二三线城市，甚至是经济相对发达的区县和乡镇。 ; 老城区板块：该板块历来是菏泽市繁华地段，商业气氛浓厚、配套成熟、交通便利，而且又有深厚的文化底蕴，房价较高。 城市中心板块：是菏泽市目前的城市中心，景观资源丰富，现代化气息浓郁，代表了菏泽全新的城市形象，房地产市场火热。 南部板块：是城市东拓的辅助发展区域，房地产市场发展较快 东部开发区板块：是规划中城市发展的方向，是菏泽最具发展潜力的区域之一。 西部、北部板块：受到市政规划的影响，区域认可度较低，致使房地产市场发展滞后。;项目认知;;;项目资源分析方法; 名称;SWOT分析;认知;住宅市场扫描;天华·领秀城; 板块描述;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;帝都·东城国际;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;;区域市场扫描;天阔逸城;开