2018年昆山花桥精英商品城项目营销报告（118页）研究报告.ppt

[谨呈花桥精英商品城——中原集体智慧心血结晶];本报告思维模式——SCQ模型;;本案需要实现的目标;;项目自身分析;项目概况：花桥板块200余万方综合大盘;一期经济技术指标：;竞争环境分析;政策走势：目前仍在消化观望期，中长期态势不定;宏观走势预判;　 花桥位于两大经济行为体之间，有利于在更大范围内拓展市场和寻求生产要素，使得花桥更容易利用其两侧的梯度势能，在这一过程中，边界势必由经济“分隔线”向经济“接触带”演化，由屏蔽效应向中介效应转化，从而促进此区域经济合作的开展。;;江苏—花桥—上海;1、花桥国际商务城重点吸引对象;公路：沪宁高速、312国道、同三高速，外青松公路，省际班车，苏沪高速。 铁路：沪宁铁路，京沪高速铁路，沪宁城际铁路 轨道：上海轨道交通11号线、以及未来的昆山、苏州轨道交通。;花桥国际商务城是江苏省“东大门”，与上海安亭毗邻，距上海市中心人民广场仅20公里。是江苏省首批现代服务业发展集聚区和示范区。其目标定位是“融入上海、面向世界、服务江苏”，花桥国际商务城坐落在苏沪交界处——江苏昆山花桥经济开发区，规划地域面积50平方公里，建设规模达1000万平方米，2-3年内拟引入青年人口2-3万，之后将会形成30万常驻人口规模，于2006年8月被江苏省人民政府正式批准为省级开发区。;项目区位重要，背景独特，居住人群较为特殊。采取新颖、国际化的规划设计，未来交通条件极为便利、生态环境优越性罕见、配套丰富，是花桥板块未来独特、前沿的商业、办公、居住聚集区。;区域概况： 2011年区域市场囤积大量新增、存量房源，从资金和项目运作角度2011年必须集中出货，面对供需关系的严重失衡为争夺市场新一轮价格战将在所难免并且相信力度更大波及更广。另外随着同质竞品的陆续推出，区域直面竞争将更为惨烈。;区域竞争楼盘;鑫苑国际城市花园：15万方;竞争关系;竞争关系;地块优势（Strength） ;地块劣势（Weakness）;市场机会点（Opportunity）;1、国家宏观政策对楼市发展有一定抗力。 2、昆山尚未出台限购政策，未来存在不确定因素。 3、板块内物业众多，且均在3年内集中推案，造成激烈的竞争压力。 4、目前国家出台的房地产调控政策，异地贷款受影响的正是该板块的主要客源。 5、区域竞品众多，产品存在同质化竞争。;一期（SOHO、住宅）核心竞争分析;1月;项目;项目;;项目背景小结;项目市场定位;Soho商办区及中央公园;主推案名： 弘辉·半岛国际“半岛”从位置版图上讲，花桥像个半岛一样，从江苏的版图延伸至上海区域。 另外，弘辉是台资企业，有岛屿文化概念，“半岛”把项目区位、企业文化都融合进去了，“半岛”还有时尚风情的主题寓意。“国际”是大盘的属性。 次推案名： 弘辉·名门;百万平米复合城魅力生活新空间;;;鑫苑国际城市花园——高量案例;报广、网络、直投、短信、地铁广告等媒体，投放额度为销售额1%，后期为销售额0.8%； 加推即售罄，扩大口碑传播 ;;晶蓝上城——高价案例;紧临千灯新镇区域行政、体育文化中心以及13万平米超大中央公园。建筑品质以香港豪宅标准进行打造。 项目结合水、庭院、运动天地、组团绿化融合现代生态人居理念;塑造豪宅形象，提升项目整体品质，推高区域价值;晶蓝上城模式： 互动式推售，拉升高端产品价值，推动区域升值，实现项目高价;模式跨行业借鉴：互动推售策略，在奢侈品领域广为运用。;;;客户洞察;任何伟大的发现，都建立在对消费者交易的深入洞察！;思考方式：;研究方法：;项目　;竞争项目修正：;客户趋势修正：;其他值得关注的基点因素;潜在客源来源一： 周边产业支撑 如：昆山开发区、陆家工业园、花桥商务城、沿沪产业带以及周边安亭汽车城等;;;;话题营销;让城市因话题而疯狂;;一鸣惊人，未曾亲临，已被传说;游戏大家玩，规则我来定;游戏大家玩，规则我来定;全城戒备，狙击营销，你就是我的目标;全城戒备，狙击营销，你就是我的目标;全城戒备，狙击营销，你就是我的目标;全城戒备，狙击营销，你就是我的目标;对象：中原客户资源 产品：SOHO、住宅 原因： 中原地产资源丰富，其二手房交易客户是项目潜在客户。 中原的一手代理项目客户资源也能被利用，活动中以弘辉会名义也能吸引新的资源的加入。 方式： 弘辉会活动中，赠送印有项目信息的小礼品，如鼠标垫、茶杯等。 与中原客户资源一起举办活动，如答谢会、汽车展或试驾。 在项目附近特色消费场所举办弘辉会圈层活动，如茶艺品味，阅读花园—健康生活讲座等。 人员：销售同事 物料：场地租用，宣传单页，广告;全城戒备，狙击营销，你就是我的目标;全城戒备，狙击营销，你就是我的目标;全城戒备，狙击营销，你就是我的