2018年北京市通州区华业东方玫瑰项目营销篇案例68p资料教程.pptxVIP

伟业优秀项目案例征集大赛 —华业·东方玫瑰（营销篇）2010-11项目素描基本情况 位置：通州临河里路与梨园南街交汇处 规模：101万平米 容积率：3.12 物业类型：板塔结合 开发商：华业地产股份有限公司 总分期：共4期 在售：第1期核心价值：交通便利、综合配套、品质生活第 页项目素描分期情况四期产品：商业及住宅A3四期三期产品类型：板塔结合，建筑面积967042平米，可售栋数：9栋三期一期一期产品类型：板塔结合，建筑面积524203平米 ，可售栋数：19栋二期产品类型：板塔结合，建筑面积217178平米，可售栋数：10栋二期24班小学，建筑面积8000平米12班幼儿园，建筑面积：2800平米第 页项目素描浪漫园林18万平方米社区园林堪称媲美别墅级园林，植被密度相当于北京多所高档别墅的同等密度。在犹如走入地中海风情记忆之后，就好象四个国家的人文景观之旅。漫步在别墅级公园，便可感受四季景色交替上映，作为一种高端品味的共鸣磁场，被更多的生活鉴赏家领略与实践。 第 页项目素描丰沛配套11万余m2的商业配套，涵盖国际知名综合超市、多元商业业态、通州唯一五星级院线；引进知名幼儿园及小学，提供一站式优教体系；3500平米的会所+游泳馆第 页华业·东方玫瑰营销体系案例项目营销体系综述项目营销成功关键点归纳总结营销目标营销背景营销策略重点手段取得成果第 页项目营销体系综述——营销目标销售额目标均价目标均价年份预期目标（元/㎡）A1、A211000A415000B1、B2、B6、A8、A916000……——年份预期目标（亿元）2009年52010年72011年17……——合计——第 页项目营销体系综述——营销目标去化量树立北京区域、京津冀三角区域优质大盘的市场形象；树立实力开发商25年的积淀与老牌企业形象；打造“玫瑰系列”品牌。年份预期目标推出套数2009年100%5562010年--865市场形象第 页标准营销体系案例项目营销体系综述营销目标营销背景营销策略重点手段取得成果第 页营销背景——总述市场环境2009年整体利好，2010年政策频出，观望氛围很浓客户特征主要以栖居单身、栖居两口、栖居三口为主产品特征高层，穹型屋顶，新古典主义风格竞品描述 由初期的同质产品逐渐演变为区域标杆的竞争开发商描述与万科、中海同时代成长，成立于深圳，由初期在北京知名度较低逐步升级为打造品牌形象的全国性实力开发商第 页市场环境整体市场情况描述新政后影响较大：2009年北京市场呈现整体上行趋势，价量齐升；但2010年政策频出，引起观望态势。通州市场在通州新规划的刺激下，售价一路攀升，带有一定虚涨成分。新政的公布，首先打压了通州房地产市场，区域出现大幅折扣的现象；各项目成交量已经出现明显下滑，说明客户观望后市情绪较重，但刚性需求依然存在。第 页客户特征客户体系构成客户整体特征区域化——项目以居住通州、朝阳客户为主，辅以少量其他区县、外 地客户简单化——以单身、夫妻、三口之家的居住形式为主年轻化——以35岁以下年轻人为主要消费群体大众化——客户多为支付能力一般的企业工薪新兴阶层生活化——追求生活品质，重视家庭生活和氛围，关注区位、交通、 幼儿教育、生活配套、社区升值空间及整体环境第 页客户特征一期已售A1、A2号楼成交客户情况年龄集中在26-35私家车、轨道家庭年收入集中在10-15万元职务多为一般受薪者第 页客户特征一期已售A1、A2号楼成交客户情况朝阳、通州居多首次刚需居多自住、自住兼顾投资朝阳居多客户特征一期已售A1、A2号楼成交客户特点小结 华业东方玫瑰项目客户以支付能力中等的当地工薪阶层为主力购买人群，辅以少量的区域外客户。客户中以栖居单身、两口和三口为主。第 页客户特征主力客户类型描述类型1——栖居单身生命周期描述：未婚的独居单身青年，年龄集中在25-30岁；支付能力：较低，支付房价比在35-70；价值取向：基本栖居，为了拥有一个属于自己的栖息之所，拥有独立的生活空间；情感取向：理性，保守、注重实际；功能产品需求：地段：交通便利，公共交通体系完善建筑形式：倾向选择高层，塔楼面积：30-50平米零居、50-60平米一居、 65-80平米二居配套：十字商街、大型商超、星级影院、健身场所环境：建筑密度较高，容积率较高，绿化园林景观面积较大第 页客户特征典型客户描摹栖居单身 刘玲玲女士，27岁，大连人，本科毕业后，来北京工作，目前居住在大兴黄村，从事建筑预算工作。因经济实力有限，购房首付款由父母提供，自己每月还贷款。这个支付能力，考虑在通州地铁沿线买个小两居，交通便利，方便日后出行，也可以把父母接过来共同居住。等以后有条件，换个大些房子，可以把这套卖掉，因为在地铁沿线，升值潜力大，能卖个好价钱。第 页客户特征主力客户类型描述类型