2018年10月北京保利·沙河项目市场论证报告研究报告.ppt

保利·沙河项目市场论证报告;;;;;;本案;;;本体分析︱小 结;CONTENTS;区域发展︱经济环境︱宏观经济;区域发展︱经济环境︱北京经济;区域发展︱经济环境︱北京经济;区域发展︱经济环境︱北京经济;区域发展︱经济环境︱昌平经济;区域发展︱经济环境︱昌平经济;区域发展︱经济环境︱昌平经济;区域发展︱经济环境︱昌平经济;区域发展︱经济环境︱昌平经济;区域发展︱经济环境︱小结;区域发展︱区域规划︱新城规划;区域发展︱区域规划︱昌平新城;区域发展︱区域规划︱昌平新城;区域发展︱区域规划︱昌平新城;区域发展︱区域规划︱昌平新城;区域发展︱区域规划︱昌平新城;区域发展︱区域规划︱昌平新城;区域发展︱区域规划︱昌平新城;区域发展︱区域规划︱小结;区域发展︱人文环境;区域发展︱人文环境;区域发展︱人文环境;区域发展︱区域配套;区域发展︱区域配套;区域发展︱区域配套;区域发展︱区域配套;区域发展︱小结;CONTENTS;政策环境︱宏观政策;政策环境︱地方政策;政策环境︱小结;CONTENTS;市场环境︱整体市场︱土地市场;2009年1月-2010年10月，北京市成交住宅用地117宗，总建设用地面积9781596 平方米，总建筑面方米，主要分布在房山、大兴、通州、朝阳、昌平等区域，其中昌平区占比9%； 2009年1月-2010年10月，昌平区成交住平方米，分布回龙观、北七家、小汤山、昌平县城城南街道；宅用地12宗，总建设用地面积967448 平方米，总建筑面积1729576;序号;市场环境︱整体市场︱开发投资;市场环境︱整体市场︱商品住宅;从2009至今，昌平区商品住宅新增供应量总体小于成交量，但当前市场存量巨大，达94万平方米，表明市场现在以消化已有存量为主；并且，在没有新增供应的情况下，需要14个月才能消化完当前的市场存量； 2010年1-10月昌平商品住宅新增供应面积39.56万平方米，同比下降46.7%； 商品住宅共成交57万平方米，同比下降28.2%;参考项目;市场环境︱整体市场︱小结;市场环境︱竞争市场︱项目分布;市场环境︱竞争市场︱基本信息;市场环境︱竞争市场︱产品信息;市场环境︱竞争市场︱热销户型;市场环境︱竞争市场︱销售情况;市场环境︱竞争市场︱成交价格;市场环境︱竞争市场︱客户情况;市场环境︱竞争市场︱小结;市场环境︱竞争项目︱领秀慧谷;市场环境︱竞争项目︱领秀慧谷;市场环境︱竞争项目︱领秀慧谷;市场环境︱竞争项目︱领秀慧谷;市场环境︱竞争项目︱领秀慧谷;市场环境︱竞争项目︱领秀慧谷;市场环境︱竞争项目︱金隅万科城;市场环境︱竞争项目︱金隅万科城;市场环境︱竞争项目︱金隅万科城;市场环境︱竞争项目︱金隅万科城;市场环境︱竞争项目︱金隅万科城;市场环境︱竞争项目︱金隅万科城;市场环境︱竞争项目︱小结;开发环境︱小结;CONTENTS;;客户分析︱项目选取原则;客户分析︱区域客群分析;沙 河 区 域 客 群 综 合 特 征;客户分析︱参考区域客群;客户分析︱本案客群来源;;基本特征： 年龄集中在30-45岁之间，青年夫妇或三口之家为主； 主要工作区域为海淀及市区西北部其他地区和昌平地区； 科技、IT行业白领，中低职业，事业仍在上升阶段； 家庭收入稳定，有一定积蓄，但承受不了市区繁华地段房价； 多为首次置业，部分二次置业，总价承受力较低。;客户分析;客户分析;CONTENTS;项目定位︱SWOT分析;;沙河区域发展规划、容积率2.0规划指标及紧临沙河、保利品牌为本项目核心价值点;项目定位︱市场定位;项目定位;项??定位;产品建议︱规划难点;产品建议︱解决对策;产品建议︱对策示意;产品建议︱对策示意;地块 编号;;产品建议︱产品配比;*;项目方案户型共涉及五个类型：60㎡舒适型一居，85-90㎡舒适型两居，90㎡经济型三居，135㎡舒适型三居及155㎡舒适型四居。;B1，B1反户型 90㎡舒适型两室两厅一卫 功能齐备，户型方正 南北通透;C3户型 60㎡舒适型一室两厅一卫 功能齐备，户型方正 东北户型，采光较差;D2户型 135㎡舒适型三室两厅两卫 功能齐备，动静分区 南北通透，户型方正;E1，E1反户型 90㎡经济型三室两厅一卫 功能齐备，户型方正紧凑 南北通透，餐厅设计略显不足;CONTENTS;销售概算︱销售目标; 选取本案相似度较高的项目作为定价参考项目（区域相同或相近、定位相近、产品形式类同）； 根据区域价值、产品设计、品牌价值和交通条件四方面进行权重比较打分；越具有参考价值的分项其权重值越高。;项目名称; 基准价格确定：通过与本案相同或临近板块项目的对比分析，初步得出本案基准参考价约为16000元/㎡。; 本方案总案值约为18.36亿元