2018年01月佛山南海58号街区项目定位策划报告123P研究报告.ppt

供电设备：自来水管暗埋，设有线远程抄表独立水表；有管道煤气户型配送名牌煤气热水器，热水通往厨房和卫生间；无管道煤气户型配送名牌储水式电热水器，热水通往厨房和卫生间； 空调：厅、卧室配送分体空调； 通信：有中国电信提供电话、ADSL宽带业务（开通等费用由买受人承担），每户预留电话线、电话插座； 有线电视：有广州有线电视提供数字电视业务（开通费用有买受人承担），每户厅及卧室预留电视插座； 智能化系统：室内设彩色可视对讲机，带物业管理信息发布、报警、应急求助呼叫系统等功能； 管道煤气系统：01房、02房、08-16房、19房等户型设管道煤气。 二、公共部分 外墙：采用优质外墙砖、配铝板饰线； 住户大堂：墙地面均铺贴高级饰面，造型天花吊顶、豪华服务台等； 电梯：选用德国原产蒂森高速电梯五台，地面铺高级石材； 公共走廊：地面铺高级抛光砖配石材波打线，墙身贴高级艺术饰面； 信箱：每户配送精美不锈钢信报箱； 消防设备：楼层公共部分设置消防栓、火灾自动报警系统和灭火筒等面或系统； 安防设备：楼宇出入口、大堂、电梯、楼层公共走廊、车场等重要位置设置闭路监控系统；大楼主入口设置智能安全化门禁系统；电梯内设置身份证卡等级功能；门禁、停车场、电梯身份卡实行一卡通行 。 样板房 万菱·君临国际公寓 装修标准：6000元/㎡ 样板房 住宅部分重要决策事项 有关是否需要规划双证大户型产品问题 双证产品的辩证分析 考虑到项目拿地成本较高，为保证项目利润最大化，须保证项目高档次、高品质。 如项目只供应纯单证产品，意味着中小户型是项目主力户型，户数多导致居住密度较高，较难提升项目档次，难以保证高售价。 因此，建议结合千灯湖板块130-200㎡中大户型的产品供应现状和60-120㎡高品质中小户型的供应空白点，考虑在项目最佳，景观最优秀的位置布局部分双拼大户型，但需控制此类产品数量，以保证不影响销售速度和资金回笼。 有关是否需要规划双证大户型产品问题 项目区位价值较高，综合各影响因素，建议定位为中高端物业，满足一步到位的首置需求，同时兼顾改善型居住需求。避免住宅户型与周边未来的新增供应形成正面竞争，以带套间舒适两房为主，填补中高端市场的空白，两房面积段主要分布在80-90㎡（90㎡户型设计为N+1户型），三房产品面积段主要控制在120-160㎡，可兼顾少量200㎡的大户型（部分双证大户）。具体建议如下表： 住宅户型发展-A-1梯6户小户型产品 住宅户型发展-B-1梯4户中户型产品 住宅户型发展-C-1梯4户中户型产品 住宅户型发展-D-1梯6户中小户型产品 住宅户型发展-E-1梯2户大户型产品 住宅户型发展-E01 住宅户型发展-F-1梯2户大户型产品 住宅户型发展-G-1梯2户大户型产品 住宅户型发展-F-G-两栋连接方案 四、项目目标客户 2、商业目标客户描述 租赁客户描述： 大中型连锁卖场、连锁精品生鲜超市、特色连锁专业店 餐饮娱乐店：连锁快餐、外卖快餐、特色餐饮、棋牌、水疗、网吧、 社区服务店：银行、电信、邮政、教育培训等。 精品专卖店：酒类、香烟雪茄、茶叶茶具、家居用品、汽车用品、高尔夫用品等。 四、项目目标客户 2、商业目标客户描述 销售客户描述：投资买家为主 由于禅桂区域内临街商业及可销售商铺供应量不足，故本项目临街商业及低楼层商业销售客户可扩大至整个大广佛区域投资买家。 消费客户描述：中产阶层家庭为主 项目规模决定其核心商圈约为1.5-3km为主。其他餐饮娱乐业态将主要针对桂城豪宅板块中产阶级并有私家车的家庭客户。 五、项目产品定位及规划设计 1、整体布局 地块划分天然为AB两块，关联性较弱。A区商业单独设计，B区商业迁就住宅布局。 A区商业按规划条件做尽可用建筑面积，规划足够的地面及地下停车位。 B区围合式住宅小区，形成中央园林水景。西面及南面临街的住宅以中小户型为主，下设2-3层底商。东面及北面大户型住宅建筑高度可适当拔高，以获得远景。 整体布局示意图 A区由于形态狭长，进深不足，为满足商业条件，应尽量满铺建筑红线范围。创造更多的首二层商铺出售空间。 B区地块方正，适宜利用中心空间营造园林。 外围西侧及南侧沿街有商业价值，适宜规划街铺出售。 珠江新岸公寓 23000元/㎡ 5000元/㎡装修 保利中环广场 25000元/㎡ 3000元/ ㎡装修 珠江新城板块 琶洲板块 朱美拉公寓 28000元/㎡ 6500元/㎡装修 富力国际公馆 26000元/㎡ 4000元/㎡装修 富力公园28 25000元/㎡ 6000元/㎡装修 参考广州公寓项目的装修标准 天河北 板块 正佳万豪金殿 42000元/㎡ 6500元/ ㎡装修 万菱君临国际公寓 28000元/㎡ 6000元/ ㎡装修 敏捷国际公寓 20000元