2018平乡项目运营策略深度报告51P教学案例.ppt

花园洋房整体精装修 精装修成本控制在200-300元/平米之内 输出精装修成本在500元/平米以上 提升项目形象 多渠道，少放量 道旗 户外 条幅 …… 推广策略 推广策略 托斯卡纳风情演出美食汇 推广策略 托斯卡纳红酒会 编号 岗位名称 人员数量 薪资待遇 提成 1 销售经理 1 转正底薪2700元/月 总提 1‰ 2 销售主管 1 转正底薪1800元/月 业绩 2‰ 3 置业顾问 4 转正底薪1500元/月 业绩 2‰ 4 销售秘书 1 转正底薪1500元/月 总提 0.2‰ 5 外销主管 1 转正底薪2000元/月 总提0.5‰ 6 外销员 10 转正底薪1000元/月 业绩 3‰ 薪资合计 24000元/月 总人数 18人 套成交提成合计 提成6.7‰ 销售模式策略 成熟外销团队标准配置 指标及成本分析 成本分析 价格 土地成本 313元/平米 建安成本 多层1200元/平米 高层1400元/平米 运营成本 100元/平米 不可预见费用 100元 /平米 项目占地面积：176.57亩 总占地面积：310260平米 住宅面积：135130平米 商业面积：123893平米 其他面积：51237平米 回迁住宅面积：50000平米 经核算，住宅成本约为2350元/ 平米 项目进度分析 A B C D E 拆迁周期长 易影响工期 总结： 住宅利润点较低 外向型商业的可操作性及风险较大 【目录】 PART1 住宅策略 PART2 商业策略 PART3 执行策略 PART1 住宅策略 ——非价格型住宅产品 分析/Analysis ——三大市场表现 卫星城市 宏观市场 ——慢销型市场下的项目运营策略 项目 占地面积 总户数 紫竹苑 18亩 96户 金天家园 20亩 120户 泰合苑 70亩 500户 大都锦城 100亩 820户 世纪明珠 100亩 1100户 公园壹品 40亩 350户 世纪名城 270亩 1800户 中央首府 70亩 520户 合计 约700亩 约5500户 县城整体住宅市场开发量 平乡县总人口32万； 市场总量占同期1.7%； 宏观市场 ——慢销型市场下的项目运营策略 项目 月来访量 转化率 月均成交量 公园壹品 50组 16% 8组（含开盘） 中央首府 60组 10% 6组 世纪明珠 80组 9% 7组 项目销售情况分析 宏观市场 ——慢销型市场下的项目运营策略 泽平路 中华路 育才路 文明路 三和街 建设街 丰州街 振兴街 昌平街 广场南路 人民路 金天家园 2300元/㎡ 本案 盛世名城 2200元/㎡ 中央首府 2150元/㎡ 世纪明珠 2500元/㎡ 公园壹品 2200元/㎡ 大都锦城 1800元/㎡ 泰和苑 2300元/㎡ 紫竹苑 2050元/㎡ 汇金城 待定 东部版块 发展中版块 西部版块 中心版块 区域市场 区域市场 项目 开发商 代理 体量 产品 核心卖点 紫竹苑 邢台华麟房地产开发有限公司 —— 2栋住宅 多层带电梯 区位 金天家园 邢台金天房地产开发有限公司 —— 2栋住宅 多层带电梯 区位 泰合苑 邢台九州房地产开发有限公司 石家庄前景顾问 16栋住宅+沿街底商 多层 中式苏州园林景观 大都锦城 大都金驰房地产开发有限公司 平乡代理公司 23栋住宅+沿街底商 多层带电梯 四星级酒店配套及平乡镇政府 世纪明珠 冀运集团平乡分公司 石家庄森隆经纪 27栋多层+沿街底商 多层带电梯、小高层 开发商名誉、产品 公园壹品 邢台嘉鸿房地产开发有限公司 问鼎机构 9栋多层+沿街底商 多层带电梯 距离公园配套较近、开发商名誉 世纪名城 邢台市恒立房地产开发有限公司 —— 四期10栋 多层 规模、开发商名誉 中央首府 河北丰正房地产开发有限公司 石家庄联众同业 一期13栋+沿街底商 多层带电梯 区位 微观市场 ——非资源性大盘的核心竞争力 共享性资源 自身商业资源过于未来化 景观不宜塑造整体性 拆迁难度较大 本案 总结： 目前平乡房地产处于慢销型市场 初级市场的产品同质化严重 项目属于非资源性的大盘，亟需提升竞争力及性价比 策略/Strategy ——如何塑造核心竞争力 如何体现未来价值 通过商业实现 通过产品实现 通过价格实现 空间价值与概念价值的结合 强调退错关系与产品性价比 空间塑造产品性价比 概念塑造产品性价比 空间塑造产品性价比 托斯卡纳 别墅级 中央生活体 托斯卡纳：移植田园气息的生活空间 别墅级：120-130花园洋房 200平米左右整层豪宅 中央生活体：配套和区位 空间塑造产品性价比 国赫红珊湾 ——产品优化系统 总平