2018惠州 方直河南岸项目定位策划报告66p资料教程.pptVIP

引领惠州“宜居” 时代潮流;根据相关规划可知，河南岸片区将被规划发展成具有现代生活气息和地域特征的，以居住、商业为主的综合 区域；但目前区域城市整体形象较差;2、交通认知—项目连接城市商贸中心区的城市干道已至项目外围，交通通达性较好；但目前仍需进一步打 通部分连接项目城市辅助道路;3、配套认知—周边街铺为主，商业配套相对匮乏，大型及高端的配套可便利依靠城市中心，具有较好的城 市性；同时周边有小学、中学等教育配套;三至五分钟路程内，分别可以到达河南岸公园、惠沙堤沿江景观带及南面规划公园等，周边休闲公园配套 丰富，其中南面规划公园可成为项目的景观;规划城市公园;5、指标认知—住宅用地，总占地70649平米，总建面约24万平米，容积率3.0-3.5，属中小规模高容积率项目，较难进行容积率分解。其中返还村民住宅44353 平米、商业2777平米、地下室14879平米;6、地块认知—被市政路强制划分为大、小两块，且其中一块成倒“L”型，同时形状较不规整，对后期的规 划及土地的最大化利用有较大的影响;项目地面与金城花园地面有约2-3米的高差；因此在后期规划上需要进行较好的考虑，以充分协调好两者之 间的关系，满足城市规划需求;地面目前为水塘，以淤泥为主，土质较为松软；因此在后期规划及建设上要进行较好的处理，以降低项目 的基础开发成本;世联对地块的价值判断： 城市中心/公园物业;竞争策略;通过以上对项目核心竞争项目分析可知：项目的突破点主要体现在产品层面、资源层面（多公园），优化地段层面;基于SWOT模型下，项目整体战略——把握市场机会、放大项目优势，打造首个都市公园风情生态居家社区;价值构建;把钱花在看得见的地方;价值一：产品价值;设计原型：法国马赛公寓 ，有效利用合理空间、打造双层挑高双厅、XXL平跃层，突显一线产品奢华品质感;亮点之一;亮点之一;亮点之一;大玻璃面： 实现通透感/确保住户获得最大限度的日照和良好的通风效果； 强调建筑识别性和建筑立面的完整性，同时实现了每户最大景观面。;圆楼—放大景观面，同时规避板楼带来的朝向问题;超大空中私家花园，百变个性空间;;豪气公共走廊空间：走廊的宽度应达1.5米；同时可以通过建筑材料的处理，使公共空间达到高端效果;价值一：产品价值;社区的生命线 改变现有地块的断裂性，将社区内部零散的地块串联在一起，不但保证了社区的良好景观又保证了社区的整体性，增加内部参与性的园林景观和建筑小品，丰富了生活情趣；;2、合理排布，融景观于建筑的生态与自然;公园文化的演绎——利用小区内外公园的自然景观和设施，打造亲近自然、享受和谐的公园生活;围绕家人玩乐设计的园林，一个充满了趣的活动空间，或者和小伙伴玩话题，或者父母散散步，或者和父母谈谈心。;价值一：产品价值;本项目建议——地中海风情社区建筑立面及园林：强化城市感界面，通过玻璃、金属等材质运用，强调立面的现代感线条，整体形成大气磅礴的建筑起势；地中海度假式园林，更好的与项目周边的公园衔接，体现休闲生态主题;物业实施;客户定位;两房首置/三房首置;来源;客户类型;高先生 29岁 未婚（准备结婚） 职业：自由职业者（摄影制作加工） 家庭结构：目前单身，女朋友目前在广州上班，但经常来惠州出差，目前考虑结婚，在寻求合适的项目出手； 看房经历：曾考虑河南岸，因为配套好、热闹、方便聚会，考虑过威廉城邦但感觉社区太小，且靠近三环路； 置业关注点：社区要大（实际上是要园林大），有较好休闲地方以方便父母；最好在老城区，方便能和朋友在一块，希望有较好的环境，价格不要高于6000元/平米;陈先生 34岁 已婚有1子 山水华府三房业主 职 业：惠阳公务员 家庭结构：和老婆都在惠阳上班，孩子快要读小学，但不希望孩子在惠阳读书； 看房经历：没看太多，就荷兰水乡和山水华府，主要是上班近，山水华府临惠南大道，回惠阳上班不到半小时； 置业关注点：主要是够档次，能带朋友来玩；还需要解决孩子教育问题;户;客户定位;引领惠州 “宜居” 时代潮流 ——都市中心 生态住区;客户定位;目标客户访谈观点总述;户型;客户定位;格;客户定位;划;组团确立原则 资源条件 容积率限制 区域的位置性 区域的独立性与环境的可塑性;还迁房建设布局—— 位置：西地块及东地块北面部分 规模：西地块—占地面积7295平米 容积率3.5以上 建筑面积25532平米 东地块—占地面积5377平米 容积率3.5以上