2018世贸财富中心项目产品推售方案-97P资料教程.pptxVIP

世贸财富中心产品推售建议易居（中国）世贸财富中心项目组2010-2-21根据本案优势进行发展有效规避劣势影响发现与利用市场机会目前滨海新区商用市场不缺概念，如：响螺湾、于家堡、MSD等。但均是遥远的故事…1、滨海市场商务、商业需求较大，但近期的实际供应缺乏。造成机构大客户只能入住与之不相匹配的低端办公楼、中小企业部分进驻公寓或民宅办公。——市场机会点2、”MSD“片区的实施进展较慢，目前只有津滨-泛海国际去年上市。但是由于项目自身品质与档次较低、体量较小只是吸纳了部分中小企业和中小投资客户。——市场机会点结论呈现世贸财富中心项目总定位滨海“MSD”东区首席5A级商务综合体第二，推动项目持续性发展并走向高端的引擎是什么？……自然优势与利用一、利用开发区优势的地理位置（MSD东区）和广域高知名度和认同度。二、利用保税区的地缘优势以产业平台构建利益链条，作为项目发展的“引擎”。如何解释和构建产业平台？答：就是集合了区域经济增值点、提升区域政绩和形象、并对项目提供了高端走势支撑的产业（商业）模式。软性背景支持实力与运营联手招商政府企业终端客户发端回报政绩与发展利益与发展管理运作商业运营介入——商业管理公司利益链条是什么？谁为发端？目录世贸财富中心项目发展方向2010年度总体市场环境分析通过上述分析导出项目总体竞争策略……开发区和保税区写字楼市场扫描津滨杰作天津港一航局航道局本案海景大厦金融街保税国际交流中心中海油保税区国际酒店京门大道津滨泛海国际本案与周边项目位置区位示意总结篇总结一：当前市场价格在10000/平方米至14000/平方米之间， 以大平层办公为主，分割面积区间为 90平方米至1000平方米不等，大部分首层商业配置，结构为核心筒型写字楼。总结二：开发区写字楼主要集中于黄海路和三大街，保税区写字楼主要集中于海滨十五路附近。总结三：未来供应（主要指2010年度内），主要集中于保税区和于家堡地区，响螺湾区域虽有部分 供给量，但与本项目只能构成客群竞争，不能构成直接竞争。总结四：物业税的2010开征，也将引起商业物业项目的市场变化。物业税专篇国外的物业税，一般就指不动产税，是对土地、房屋所有或占有者征收的税。计税依据为不动产评估价值。在不征收不动产税的国家里，一般征收财产税，操作办法是将不动产与其他财产捆绑在一起计算，就纳税人某一时点的所有财产课征一般财产税，计税依据是不动产评估价值。还有一种定期不动产增值税，主要针对占有房地产超过一定年限的产权者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般分10年和5年两种。香港的物业税，根据个人投资物业的租金收入征收，业主自住的物业可以豁免该税。 　各国在这个税种的税率、征收方式上都不尽相同。美国是按照房价的0.8%~3%每年缴纳；新加坡是按照阶梯式的税率，第一套按每年房屋总价的4%征收，第二套及以上每年征收11%，但政府租屋也要缴纳。结论：物业税的开征信息，必然会对商用物业的投资性购买产生阻力，会导致投资性购买客户的观望，尤其是目前这种征收政策不明朗的态势，以及目前房地产市场租售比极不合理的状况，也会对2010年度的商用物业市场产生不利的影响。结论篇基于上述情况的考虑，我们提出本项目的2010年度核心工作为：加大项目去化量，降低企业资金压力本项目竞争策略为：依托政府做业绩依靠品牌做形象依靠资源做招商依靠产品做差异依靠定位作非对称竞争竞争策略说明篇世贸财富中心“十八小时经济圈”解析示意结论：1、通过实施“18小时”经济圈可以给本案带来持续的增值、便于未来适时出售，并且给 客户以信心。 2、通过实施“18小时”经济圈给本案带来更加富有活力的生命源泉和推动力。项目各单位定位方向说明篇 A1座 办公部分：大型企业驻滨海区总部 商业部分：金融银行业，写字楼商务服务业项目各单位定位方向说明篇 B2座 办公部分：中小行业客户群体驻滨海的商务楼宇 商业部分：特色西餐、中西快餐、咖啡、茶饮等项目各单位定位方向说明篇 B1座 办公部分：航运、物流类企业进驻的专属服务中心 商业部分：航运服务、特色餐饮与休闲娱乐等项目各单位定位方向说明篇 A3座 首层部分：知名电子品牌旗舰体验中心 二、三层部分：时尚、高新电子产品的专属卖场项目发展方向结论世贸财富中心项目总定位滨海“MSD”东区首席5A级商务综合体定位依据世贸财富中心项目周边竞品状况1、本案商业竞争项目售价调研A、津滨泛海国际裙房商业预计2010年6-7月份正式面市销售。 商业入市均价约为：20000元/平方米产品面积区间：69-935平方米产品明细表：2、本案写字楼竞品项目分析A、津滨-泛海国际项目基本情况 项目总建筑面积2.33万平米，规划为2座14层点式高层，共354户，其中面积区间为50-1000平米。地下车位260个。 项目处于滨海新区核心