2018仁恒双湖湾商业及写字楼定位营销方案研究报告.pptVIP

仁恒双湖湾商业及写字楼定位营销方案 2012年9月25日 谨呈：苏州仁恒地产 产品特点： 110-120平米户型占比68.9%。 房间内无隔断，可灵活分割空间； 预留厨房、卫生间管道； 户型为东西朝向，宜居性不高。 7个楼层配置有三部电梯，上下方便。 得房率约76.5%，达到写字楼正常水平，相比住宅产品略低。 A 产品分析 产品分析 硬件属性分析： A幢产品作为写字楼得分较高，建议定位为写字楼进行销售。 B幢产品产品未定，做酒店式公寓产品还有较大提升空间，具体做写字楼还是公寓需要参考市场需求关系。 竞品分析 建屋乐活城： 产品分析： 项目为70年产权公寓，精装修交付，装修标准1800元/㎡，户型面积在69-120㎡。项目主打SOHO办公，商住两用精装公寓，目前销售价格在13000元/平米，剩余房源75%左右。 销售情况： 项目于11年6月开始销售，首次开盘推出4、6、8、9层共70套房源，目前剩余25套左右，月均去化4套左右，销售速度较慢。目前售价在12800元/平米左右，含1800元装修标准，总价在80-150万左右。 整层平面图 竞品分析 星湖尚街： 项目规划有写字楼、酒店式公寓及商业产品，酒店式公寓为40年产权，精装修交付，装修标准待定，面积在50-82㎡，近期即将入市，预计售价11000元/平米，总价在50-90万。写字楼及商铺暂无销售计划。 50㎡ 79㎡ 82㎡ 卖点剖析： 总价49.9万入住湖东富人Style 。 精装修配置：科宝/博洛尼橱柜、科勒卫浴、北美枫情地板、亚细亚厨卫地砖等等。 户型剖析： 园区主要在售写字楼项目： 区域写字楼市场研究： 产品：在售写字楼项目面积基本在70平米以上，其中高端写字楼多为大户型产品，中低档写字楼户型基本在70-150平米之间。产权多为40年产权，70年产权项目较少。 价格：中高档写字楼价格在16000-25000元/平米之间，租金一般在60-80元/平米·月之间。中低档写字楼价格在10000-13000元/平米，租金在40-70元/平米·月之间。 配置：入户大堂基本都采用精装修标准，高档项目均为精装修，部分中低档项目采用毛坯交付和毛坯、精装结合的方式销售。 销售：在售项目主要为11年以后入市项目，仅君地新大陆项目成交较为理想，其他项目月均成交量不足5套。 区域市场总结： 写字楼市场整体成交量较为低迷，低总价的小户型为主力去化产品。 近期将入市项目分析 即将入市供应量约22.6万方，其中主要为高端产品和别墅办公项目。 金钥望湖项目产品面积与本案面积段重叠，但售价较高在18000元/平米。 星湖尚街与本项目一路之隔，规划有写字楼产品，未来本项目主要竞争对手，但尚无推盘计划，本项目快速去化可以避免后期竞争。 近期入市项目为高端项目，金钥望湖项目对本案存在一定威胁。 目前园区市场在售酒店式公寓项目主要为平层产品，中低档产品均价在9500-11500元/平米之间，高端项目均价在20000-21500元/平米。产品以精装修产品为主。 从销售情况来看，2012年上半年君地新大陆项目成交136套，金沙富都项目成交215套，说明园区酒店式公寓存在较大市场需求，LOFT挑高产品较平层产品具有明显优势。 近期星湖尚街项目即将入市，产生较大竞争，本项目需要从产品、价格等方面进行压制。 园区主要在售酒店式公寓： 区域酒店式公寓场研究： 产品定位： A幢作为写字楼产品，B幢作为酒店式公寓产品。 定位建议： 目前整体写字楼市场成交低迷，不宜规划较多写字楼产品，避免为后期营销增加压力。 写字楼产品不能固守传统销售路线，建议采用整层出售与分散销售相结合。 酒店式公寓成交相比写字楼产品较好，平层产品也有不错去化成绩，建议B幢定义为酒店式公寓产品。 产品建议： 目前B幢产品尚未定型，具有一定塑造空间，应尽量改善硬件条件，提升竞争力。 如：缩小户型面积； 增加套内面积，提高得房率； 毛坯交付，降低总价； 通过样板房展示最佳空间分配方案； 提供两种装修解决方案：经济型和豪华型。 A幢写字楼产品销售方式建议顶部三层房源整层出售，底部4层房源分散出售。 销售中期对两种销售模式进行评估，及时进行调整，制定最符合本项目的销售模式。 写字楼客户定位： 整层客户： 所占比例：约40％ 企业属性：以国内民营企业为主，其次为国有大型企业 需求特征： 1、注重物业产品内在品质 2、处于园区湖东CBD中心，交通便捷、配套齐全 3、提供良好的商务服务 4、品牌物业管理 5、大面积的办公空间 6、追求物业形象和售价之间的均好性 需求面积：500～1000平方米 总价范围：400～750万 散售客户： 所占比例：约6