2018年12月深圳物业集团彩田项目定位书154p资料教程.ppt

No.3 片区换房者 郭小姐，35 岁左右，罗湖白领，丈夫为福田公务员。现居住在彩田村花园（3 房，100 平米）。小孩马上要上小学，为孩子教育问题准备换房。 整体感觉：莲花北生活便利，配套完善。就是觉得教育配套有些欠缺； 置业特点：但是在莲花北住习惯了，觉得再次置业还是会选择这边。 购房目的及需求：这次买房是想买个大点的三房或小四房，靠近学校 的，方便小孩上学。 No.4 生意人 陈先生，35 岁左右，东莞人,有两个念小学2 年级的小孩。来深多 年，现与家人租住在梅林一村(100 平左右,4 房).准备在近期买房。 整体感觉：我在深圳做生意很多年了,在这个市场也做了差不多三年. 感觉深圳是个有活力的城市. 在莲花北生活很舒适,配套齐全。 置业目的：我跟老婆都忙着打理生意,小孩在附近念小学. 租的房子挺贵的,每个月要差不多3000 块. 我打算最近买房,家人住的也舒适一些.而且我父母一直在 虎门跟姐姐住,也不方便.打算把他们接过来养老。 需求特点：准备买个3 房,（120 平）房间大些的,不要像现在租的 房子, 很局促，价格20000 块以内吧，再贵就接受不了了。 No.5 外区域高级白领阶层 高小姐，25-30 岁，罗湖白领。曾在民宁园租房两年，两月前搬至太白路。 整体感觉：莲花北的配套还是很完善的，适合居家，我很多在罗湖和福田 上班的朋友都住在这里。 民宁园的房子住着很舒服，多层，南北通透，带双阳台。 月租也很能接受（80 平米的两房月租为2500 元）。 购物习惯：我通常在旺得福市场购买日常生活品及菜蔬，购买电器及衣物 则去华强北或东门。 购房目的：工作四年了，明年准备结婚。 需求：我会考虑在莲花北置业，100 平米左右，总价大概在140 万左右， 首付三成，三房是我的第一选择。 访谈客户小结 首次置业占一定比例,需求在小三房; 区域换房客户考虑则为大三房; 对区域认可度高,尤其体现在环境和配套方面; 需求四房相对少; 本区域内居住客户小结 本区域内居住客户小结 本区域内居住客户小结 本区域内居住客户小结 本项目客群预判 相对的私享家 个性特点 1.追求生活品质; 2.对生活配套和环境要求高; 3.追求成本的节约,不仅仅是 因为物价上涨; 4.对于空间有自己的理解; 5.绝对自住型,投资还有别的渠道; 6.对区域环境的认可高于项目认可; 7.有品牌意识; 8.有一定比例为首次置业; 1.空间要,功能更高; 2.价格高可以选择实惠点; 3.首次置业选择小三房, 换房族则看中大三房; 4.最好南北通透,有景观; 5.空间外还有散步圈; 户型需求 影响类别 2房 3房 4房 区域访谈客户需求特性 小2房 70平 次主力需求 以100平小三房 主力需求 次需求 130平功能为主 区域内居住客户需求特性 次主力需求 70左右 主力需求 小三房90-100平 次需求 130-140平 自身限制条件影响特性 考虑东向户型的规避噪音的设计,可以考虑设置部分两房; 本项目客群需求特性 以主力需求三房为主力,其次为中2房,对4房需求主要追求功能上的满足; 综合 建议在结论三的基础上适当调高2房、3房比例,建议4房比例降低,并可以考虑变化成3+1户型; 分析原则:客户影响只修正户型需求比例. 自身条件以及客户分析统计. 第三次推导户型面积和比例 结论四: 二房 三房 大三房(3+1) 区间 70 ㎡ 80-90 ㎡ 100-120㎡ 120-130㎡ 比例 15－20% 25％ 30％ 10-20％ 说明: >将2房比例维持不变, >3房整体比例适当调高; >4房考虑整体需求不高,建议调整成3+1型大三房设计,可变四房,比例降低; >接下来将通过对政策影响进一步论证项目整体户型比例; 居住价值解读！ 经过近几年的发展，本区域已形成完善生活配备的区域， 拥有北大医院，瑞尔特健康中心等医疗设施； 拥有最近距离的莲花山公园； 拥有5分钟车程直达中心区； 在城市中具备比较高的居住价值！ 完全区别于梅林片区以及景田片区的地产态势！ 人居结构解读！ 2000年前 2003年 2004年 2005年后 客户构成 片区形象 需求特征 来深工作人群 1房、2房、3房 安置区规划 白领首次 置业为主 1房、2房、3房 新