2018.6月太仓港湾新城项目营销策划报告119p教学案例.pptx

太仓港湾新城项目营销策划报告2012年7月6日宏观解读国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松 ，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。7月12日：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正 处于兰键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。 10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。 宏观解读调控走向：由短期向长期、由“堵”向“疏”的转变短期长期遏制部分城市 房价过快上涨房地产市场健 康稳定地发展疏堵宏观解读目标决心周期政策很不确定非常坚决可能更长非常明确史上最强宏观调控，对市场影响的广度和深度不容忽视后续政策：限购短期不会取消，预计2012年房产税扩大试点范围，2013年可能全面推广宏观解读市场量价走势：2012-2013年市场量价走势模拟量跌价稳观望阶段量升价稳促销阶段量价齐跌降价阶段量升价跌局部回暖量价齐升全面回暖价格小幅波动 保持坚挺态势局部降价全面普降局部 再降成交量快速回升价格缓步趋升量长期处于低位 市场形成降价共识完成年终报表局部价格松动新政出台，市场观望成交量急剧下跌价格触底市场看空者继续观望全面 促销受促销刺激，需求小幅释放价格下降到部分客户的预期成交量回暖局部促销量首次触底部分城市二次触底的成交量可能略高于首次触底，如虚线所示量二次触底成交均价成交量2013.62012.122011.92011.11 2011.122012.42012.6宏观总结市场主要表现：2012-2013年市场五大特征一：行业去库存压力大，且库存呈现结构性不平衡；二：市场量价筑底完成，政策必然出现微调；三：首置及首改客户（刚需）成市场绝对需求主流；四：高端物业需求受压制，房地产去投资化特征进一步压制；五：大量保障房入市，将对未来异地购房形成一定冲击；Part 2、项目竞争站位一、项目区位特质二、市场竞争环境三、项目本体分析四、项目整体定位一、项目区位特质二、市场竞争环境三、项目本体分析四、项目整体定位璜泾项目所在版块港城沙溪浏河主城区位距离上离主城远，接近浏河、靠近上海，作为人口基数薄弱的太仓，一直依托上海客源，从相邻关系上未来主要竞争板块是浏河，与浏河抓的是同一拨客户【城市背景—板块分布】区域组团规划打造人口基数新港城（浮城镇）现代化港城10.8万浏河镇滨江旅游城镇6.6万璜泾镇港口工业城镇6.4万沙溪镇新古镇、新水乡12万主城区新旧交融37万距离浏河及上海15公里距离主城30公里 总规形成 “双城三片”的市域空间结构，“双城”指由主城与港城构成的中心城区，“三片”指沙溪、浏河、璜泾三个片区组团。 【区位特质分析—浏河发展分析】由于地缘关系，从房地产开发自发性形成的投资、养老板块上升为旅游度假板块，主打生态、宜居概念旅游度假区总规 旅游度假区区位 滨江旅游城镇工业及商办配套较弱【区位特质分析—太仓港发展分析】太仓港定位未来太仓经济中心发展的核心引擎，整个板块的发展依托产业带动，与浏河区别明显；距离上海主要产业区15公里与崇明隔江相望 港区在“十二五”期间经济发展目标是，地区生产总值年均递增25%左右，2015年达到505亿元。工业总产值年均递增30%，2015年达到2080亿元，规模企业产值占全部工业总产值的比重超过90%。服务业增加值年均增幅25%以上。在产业发展方面，争取形成1-2个500亿-1000亿级、2-3个超百亿级的新兴产业基地，新兴产业产值占全部工业产值超过60%。【区位特质分析—太仓港发展分析】全球知名企业不断入驻，目前港区发展已经具备相当规模，处于提速阶段； 港区陆域规划控制面积261.8平方公里,良好的投资环境已经吸引了包括： 埃克森美孚公司、BP公司、宝洁公司、海德鲁公司、中国石油、中化集团、中远集团、中集集团、华能集团、武钢集团、五矿集团、邯钢集团等一批世界500强企业在内的众多国内外知名企业进驻，形成了石油化工、电力能源、造纸、装备制造和现代物流五大主导产业。 7.6平方公里的新港城中心区已经全面启动建设，联检服务大楼、行政服务中心、五星级商务中心、商务办公楼等城市功能性建筑已经竣工。物流装备产业的代表——太仓中集集装箱制造有限公司现代服务业的代表——合生创展太仓港2.5产业园新能源产业的代表 ——奥特斯维能源（太仓）有限公司【区位特质分析—太仓港发展分析】规划比肩苏州园区，商办配套高端形象体现，未来太仓国际化形象展示窗口商务楼项目与本案的离土地面积（亩）建筑面积（平米）交付使用时间邻里中心50m30200002012年底康来特万美