2018.12南京雅居乐藏龙御景豪宅项目营销推广策划资料教程.pptVIP

2012.12南京雅居乐藏龙御景豪宅项目营销推广策划;自10月18日易居进场：;;转化率？成交率？投入产出比值？;1、产品定位;众所周知，江宁凭借独有的自然资源与区域优势，刚需产品与别墅产品的成交主力地。加之近年来交通的利好、规划的发展，一些高端酒店式公寓也加入其中，渐渐被市场所认可。;我们不禁要问：;来访数据说了算!;我们发现在这2150组客户中，普遍存在的问题： 在江宁资产300万以上的换房客户： 换的是占有，对稀缺资源的占有！ 首选九玺台等具有山水独特资源的别墅项目 在主城资产300万以上的换房客户： 换的是升级，地段、品质的升级！ 不会选择在江宁区域尤其是该项目地段购房 而针对215平米以下的户型的刚需客，根本没有真正启动…… 300万的门槛，让很多刚需客户望而怯步！ ;2、开发节奏;本次开盘量，为整盘体量的25%，所选楼栋2、9号为整盘优质楼栋，仅次于1号楼王。;3、产品问题;、;在销售过程中，我们发现： 180米超大楼间距是藏龙御景三大首要卖点之一，但是导致…… 1、几乎一半的房源，背对中心景观 11、12、13、15、16、17栋南向毫无景观可言，面对的都是高压线、仓房等。而面积都是131与139平米的刚需客户，客户心理落差感极大，不愿购买。、 2、享受180米楼间距房源极少 真正做到180米左右的大开间楼栋也仅有3栋，虽然产品优，但都是300平米以上的大户型，价格不菲，大部分客户承受力有限。 3、楼层越高，优质房源越少 2、3、5、6、7、8栋24层以上，视野不开阔，在俯视中中心景观显得过于狭小。优质景观房源偏少。;面积;五房三厅（几乎一模一样的居住机能，仅仅是面积大小）;三房两厅（几乎一模一样的居住机能，仅仅是面积大小）; 易居认为原因如下： 1、产品面积虽然丰富，但居住功能相同，风格雷同。 以上5种户型均有样板房，销售人员虽尽力使客户锁定一个面积段，但是很难阻止客户看完所有户型。因此当功能相同的情况下，客户选择面积较小，总价较低的户型。此中间户与边户的价格差未拉开，导致边户热销，中间户几乎无人问津。 2、打着改善的气质，样板房却全部是刚需的设计。 327平米???称媲美别墅，但是户型结构完全以一家4口刚需的生活要求设计，没有公共卫生间、活动区域，客厅与餐厅的设计也不够气派，完全是251平米的放大版。所有户型都存在分割太多居住房间，而缩减了公共活动空间。;精装修;户型编号;9栋C-302(锦绣系列)实拍;户型编号;12栋F-01(佰利山)实拍;户型编号;12栋F-02(锦绣系列)实拍;户型编号;12栋F-03(佰利山)实拍 ;客户眼中的“精装修” ;;4、营销模式;;人生最悲哀的事情：钱花了，人没留住！人生最最悲哀的事情：钱花了，人没留住，还满腹牢骚！高端客户觉得鱼龙混杂，来一次绝不来第二次……低端客户觉得没有吃饱，来一次还想来占便宜……;5、推广方式（通路篇）;但是！ 往往有“但是”的时候，总有不好的事情发生……;;树形象 大平层全新标准 引发市场关注;比价值更重要的是对价值的理解！ 推广的重点，是必须让客户认同我们的价值！;综上所诉： 端着形象高高在上的结果是—— 业内无人不知，无人不晓；竞品抓住机会，快速成交！;藏龙御景目前现状 如人饮水，冷暖自知…… ;THANK YOU