2018保利长春一汽散热器厂项目定位报告107P研究报告.ppt

洋房户型配比建议 小高层户型配比建议 高层户型配比建议 户型 面积区间 比例（套数比） 两室两厅 80-85㎡ 35% 三室两厅 115-120㎡ 30% 三室两厅 125-135㎡ 20% 四室两厅 145-155㎡ 15% 合计： ---- 100% 户型 面积区间 比例（套数比） 两室两厅 75-80㎡ 45% 三室两厅 110-115㎡ 30% 三室两厅 125-130㎡ 15% 四室两厅 140-150㎡ 10% 合计 ---- 100% 户型 面积区间 比例（套数比） 两室两厅 80-85㎡ 55% 三室两厅 110-120㎡ 35% 三室两厅 125-130㎡ 10% 合计 ---- 100% 2、洋房畅销户型借鉴： 三室两厅145㎡ 两室两厅90㎡ 3、高层畅销户型借鉴： 万科蓝山 君地天城 算赠送部分两室两厅74㎡ 算赠送部分三室两厅109㎡ 算赠送部分三室两厅133㎡ 三室两厅144㎡ 四室两厅174㎡ A、露台设计 建议洋房外立面局部设计露台，小高层、高层产品分奇、偶层赠送露台； 4、各产品类型空间附加值建议 单层空 中花园 双层空 中花园 B、洋房地下室设计： 地下室分为南北两部分，北侧赠送给二层，南侧赠送给一层； 地下室 一层 二层 二层地下室 一层地下室 二层下地下室楼梯 一层下地下室楼梯 二层下地下室楼梯 C、室内赠送空间 考虑采用规划大面积的不封闭阳台等方式“偷面积”，增大不计入容积的建筑面积， 以增强项目附加值，创造更高利润空间，高层、洋房产品中皆可应用； 赠送空间 1、交房标准 采取精装交房的形式，主要用材和设备尽量以进口材料和品牌为主，实际标准控制在 800-1000元/平米，对外报价1500-2000元/平米； 2、空间细节 秉承“人性化”原则，对于空间细节的考虑深入而全面； 四、空间品质建议 鉴于： 本案的高端定位、市场稀缺性以及对品质感的诉求； 目前长春市场一线品牌开发商（万科、中海、恒大）均采取精装修交房策略，且市场 反响良好；建议： 1、室内空间精装修建议： 以万科蓝山为例，其装修标准为1200元左右，具体交房标准如下： 墙体粉刷完毕，地面地板及地砖铺设完毕，房间吊顶以及吊顶上的筒灯安装完毕 厨房厨柜一体及煤气灶，水龙头，拉篮儿等卫生间洁具齐全，包括坐便、手盆、 储物柜、立式卫浴等； 室内设施品牌： A、地板：北美枫情、生活家巴洛克、德尔；B、地砖：马可波罗；C、木门：日门； D、橱柜：中意；E、厨具：摩恩（水龙头）方太（厨具油烟机，灶台）；F、洁具： 科勒、朗俊（立式卫浴）、阿里斯顿（热水器）；G、墙体开关：simbon；H、可视 对讲：smacom； 2、公共空间精装修建议： 考虑采取君地天城的设计方案，两个单元共用一个大堂，大堂两层挑高空间，且配有 向外突出的门厅； 考虑石材的使用与奢华的电梯内饰，彰显公共空间品质； A、地面不同高度的落差设计（如餐厅、客厅和连接客厅的阳台） 3、室内空间细节建议： B、多级、多层次的天花造型设计 门厅 客厅 餐厅 卧室 同样纹路的壁纸，冷暖不同的颜色 不同颜色的乳胶漆 卫生间不同区域、 不同高度层次天花的交接处理 石材、木套线踢脚处的交接处理 C、不同材质交接处处理 卫生间木门框用石材垫高， 有效防潮，保证门的经久耐用 淋浴间的细节处理（内侧） 二、地块附属资源 1、交通出行—— 西环城路、东风大街； 2、生态景观—— 绿园区计划投资20亿元，依托同心湖打造集体验、趣味性于 一体的娱乐主题公园，规划占地面积89万平方米，工程现已 展开，预计两年内将完成绿化和水面整治工程； 3、生活配套—— 购物：欧亚超市越野路店、欧亚车百、欧亚卖场； 教育：一汽六小、一汽十二小、一汽三中、一汽六中； 银行：建行、工行、中行、民生； 医疗：一汽总医院； 公交：146、151、159、197、266； S1：位处一汽核心区域，紧邻同心湖，地段优势极为明显，且具备其特殊性； S2：毗邻主干道西环城路，交通出行便捷； S3：地块自身条件较好，地块内保留大量原生树； S4：保利地产的高端品牌形象与良好口碑； O1：一汽核心区域内土地与住宅供应的双重稀缺性； 02：若能利用好一汽的历史、文化资源，可为本案收获巨大的附加值； 三、项目SWOT分析 1、优势点（Strength） 2、机会点（Strength） W1：地块内的战争遗址，可能使客户将产生一定心理抗性； W2：地块西侧的手机信号发射塔存在一定的电磁污染； W3：规划路将项目一分为二，为整体社区营造带来一定难度； T1：受国家调控政策与经济形势影响，中高端物业消费群体存在一定观望心态； T2：本案将主要遭受来自邻近板块项目的竞争； 3、劣势点（Weakness） 4、威胁点（Threat）