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产业化住宅成本分析的研究 　　摘 要：住宅产业化是我国房地产发展的重要战略，但是却因为建设成本高于传统的建造方式而发展缓慢。因此，文章对产业化住宅与传统住宅从住宅总成本多阶段进行了对比分析，证明从住宅总成本角度来讲，产业化住宅具有一定的优势，以期为实现住宅产业化的进一步发展提供支持。 　　关键词：住宅产业化；产业化住宅；住宅成本；工程经济 　　自1999年国务院办公厅颁布《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》，明确提出推进住宅产业现代化的指导思想以及工作重点以来，住宅产业化在我国已提倡了十六年。但是，产业化住宅的建设成本与普通现浇住宅建设成本相比相对较高，所谓万事开头难，产业化住宅发展的第一步就受到了阻碍。正因如此，很少有开发商愿意投资产业化住宅，以至于住宅产业化的发展一直处于探索与试验阶段。 　　1 住宅成本评价指标 　　在阅读与学习了住宅产业化的相关文献，并进一步访谈住宅产业化相关专家和学者之后，确定了影响产业化住宅成本的评价指标：建设成本（包括：决策成本、设计成本、建安装饰成本、配套设施）、使用成本（包括住宅使用能耗、建筑维修、建筑保养、物业管理）、拆除回收成本（住宅拆除技术、回收残值）。 　　2 住宅成本分析模型建立 　　2.1 不考虑资金时间价值 　　3 工程实例研究 　　3.1 项目及相关数据介绍 　　为使成本分析结果可靠，本文采用W公司两个处于同一社区的项目进行分析。 　　W公司某社区中1#与2#分别采用现浇式住宅和产业化住宅两种结构形式，建筑面积均为7800m2，平均每户建筑面积为97.5m2，抗震设防烈度为8度，住宅场地类别为2类。因两栋住宅处于同一社区，故不考虑土地费用与土地开发费用的影响。 　　3.2 成本计算 　　利用成本模型进行各阶段成本计算，如下所示： 　　3.2.1 产业化住宅总成本分析 　　W公司某项目2#产业化住宅楼，地下1层，地上14层，层高2.92m，建筑面积7800平方米，建筑面积与1#楼相同，且在区位、面积上均具有极强的可比性。各阶段成本如下所示： 　　（1）建造成本K0 　　决策成本。决策成本与1#一样，均取为a，即：K01=a万元。 　　设计成本。产业化住宅的设计按照现有的设计标准，还无法实现住宅各部分的设计都是标准化、定型化，预制率低，在标准化构配件的选取上还有很多限制，故设计成本要略高于普通住宅设计成本，为17元/平方米，即K02=17×7800=132600元=13.26万元。 　　建安装饰成本。建安装饰成本包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、规费、利润、税金等的支出。产业化住宅建安装饰成本为1860元/平方米，即K03=1860×7800=1450.8万元，由此看出产业化住宅比普通住宅楼建安装饰成本高出179.4万元。 　　配套设施成本。小区附属配套设施均摊的成本对1#楼和2#楼一样，对两者的全寿命周期成本对比分析不产生影响，因此可取为b，即：K04=b万元。 　　（2）使用成本K1 　　住宅的使用成本主要包括住宅管理服务成本、能源消耗成本、建筑维修与保养成本。对于产业化住宅来说，由于产业化住宅的定位本来就比较高，在质量与适用性上要比普通住宅好，又大量使用了预制构件和一些先进的保温隔热材料，所以产业化住宅平均的使用成本要比现浇式住宅低。 　　物业管理成本。由于产业化住宅小区特别强调节能和环保，所以其管理费用要高于现浇式住宅。故W公司物业管理费用取费标准为2.2元/平方米/月。物业管理费用净现值计算如下： 　　NPVK11=2.2×12×7800×（P/A，8%，50）=2519019.36元=251.9019万元 　　能源消耗成本。住宅使用过程中的能源消耗费用（水、电、气、煤），通过访谈物业管理工作人员之后，得知产业化住宅在建造过程中使用了一定的建筑节能技术，使得其保温性能、接收光照性能等均优于普通住宅。所以，产业化住宅资源消耗费用取费标准为2.5（元/m2?月），则2#楼能源消耗费用净现值为： 　　NPVK12=2.50×12×7800×（P/A，8%，50）=2862522元=286.2522元 　　建筑维修成本：根据国际上的标准，住宅的维护费用包括计划预防性经常维护，临时的故障性维修。产业化住宅在我国大陆地区发展时间较短，对于建筑维修、保养及以下的拆除回收工作并无确实案例查询。所以本文根据日本、香港等成功案例的经验，并结合相关专家的意见，按照产业化住宅每20年大修一次，即寿命期内维修2次，每次费用分别为10万元、15万元进行计算。 　　NPVK13=10×（P/F，8%，20）=15×（P/F，8%，40）=2.835万元 　　建筑保养成本：主要是指建筑内各设备进行