2018上海祝桥百熙路商业街营销方案126p研究报告.ppt

上海豪布斯卡生活港 上海豪布斯卡生活港小结： 业态布局，总体分内街（品牌街）和外街（美食街），内街分ABC三个区域，A区为国际品牌，B区为国内品牌，C区位婚纱摄影街区。 运营状况：内街部分A区入驻品牌较多，有ck、nake等国际品牌入驻，B区50%入驻多为国内品牌，C区空置；外街为美食街，由于靠近主干道人民东路及较多的停车位，经营状况良好。 商业环境分析 南汇区个案分析 汇展商务休闲广场 项目地理位置一般，商业体量较小，未能形成一定规模，但精准的中高档当初定位及优惠的招商策略促使项目运营成功。 商业环境分析 南汇区个案分析 6、项目价值分析 地块素质评述 周边环境简析 小结（SWOT分析） 地块素质评述 项目位置 项目位于祝桥镇镇中心区，西至百熙路，东至已建成小区，北至潘家泓港，南至金亭路。 基地处于祝桥镇南北轴线上，交通便利，交通优势明显。 周边多为已建成的和规划中的拆迁安置小区，位于住宅组团的中心位置。 位于镇中心南北轴线上，地段优势明显 项 目 位 置 图 地块规整，无地势高差，便于规划，且沿主要干道百熙路与金亭路，展示面强。 地块内部照片 地块素质评述 用地条件 地块素质评述 路网及公交系统 项目东临百熙路，位于祝桥新镇南北轴线，为双向6车道； 项目南临金亭路，此路东西向横穿整改祝桥镇，为双向6车道； 附近路段公共交通情况 千汇路：188、龙临专线、祝桥1路、祝桥2路 川南奉公路：188、624、川南线、川芦专线、惠嘉线、机场8线、龙滨专线、南南线、周南线； 项目周边交通便利，可通达南汇各乡镇。 项目周边路网图 千 汇 路 百 熙 路 金 亭 路 川 南 奉 公 路 川 南 奉 公 路 地块素质评述 向外可视性分析 项目紧临十字路口； 正东面为千汇苑小高层建筑群； 正西面为3层高民宅，今后将会拆迁并修建商业物业； 正南面为多层住宅，带底商； 斜对面为2层商铺； 周边物业均未对项目有遮挡及阻隔效果； 项目位于十字路口，周边无高大障碍物阻隔，商业昭示性与通达性较强，且为由北向南逐渐增强，其中南区1号楼昭示性最强 。 金 亭 路 百 熙 路 项目可视性分析图 项目周边包含的商业按照物业形态分底商、街铺门面房、商业街区；按功能分有社区商业、专业市场、商业街等，整体档次较低，商业氛围淡薄。 现有常住人口主要为区域内民宅住户及租赁客群，该类人群主要为周边住宅小区的居民工作，收入水平较低，消费能力一般；另外，在周边工厂里的务工人员消费支撑有限； 川南奉公路、千汇路、金亭路过路车辆较少，此类偶得客户也是项目未来的消费客源之一； 区域内未来将规划居住组团，未来将建造的拆迁住宅小区，新增的居住客群将对促进项目周边消费力起一定帮助作用。 周边环境简析 消费分布 小结（SWOT分析） 优势S 地段优势明显，体量相对镇区商业而言适中，容易形成商业规模 地块较方正，未来利用率较好； 地势平整，无需填平，即可开发建设； 地块处于两路交叉路口，可视性尚佳； 周边无集中型商业项目，项目的落成将有机会抢占市场空白点； 劣势W 项目位于主干道过路车流/人流较少，消费机会减小； 周边多为民宅及拆迁安置房，无大型零售、餐饮、娱乐商业，商业及消费环境较差； 周边人口多为当地居民，消费档次低端，消费力不强； 机会O 威胁T 周边镇区商业发展繁荣，本镇居民多到惠南镇消费，短期内将很难改变居民现有消费习惯； 随着周边社区配套的商业的增加，镇区内商业将达到饱和，对项目造成一定的竞争； 新镇区开发建设，镇区商业将迎来升级换代，项目将成为新的商业中心； 随着百熙路日后建造完成，将为项目带来更多人车流量； 未来规划居住组团，消费群体有望增加，消费档次有机会得到提升； 随着镇区及周边民宅拆迁，周边居民将有现金可供支配，为投资型购房提供有力支撑； 6、项目定位 总体定位 形象定位 业态定位 价格定位 领导者 挑战者 跟随者 补缺者 市场领跑者 游戏规则的建立者 区域影响者 改变游戏规则 突出新的评估标准 强调产品的特色和价值 搭便车、借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 1. 项目依托镇区开发商建设，引领镇区商业升级换代； 2. 整个镇区无档次适中的较大规模综合商业街区； 本项目将以 祝桥镇综合商业街区的市场领导者角色 出现； 总体定位 战略定位 助推祝桥腾飞，引领商业崛起 ——雄踞祝桥新镇黄金轴线，肩负祝桥商业升级换代使命 战略高度 核心价值 项目主旨： 祝桥镇人口规模较少，镇区建设相对落后，商业氛围较差，但镇区发展后劲较强，项目作为首个规模化商业街区，将定位为社区型服务商业，引领镇区新一轮开发建设。