2018年上海瑞贝卡项目策划报告 141P资料教程.ppt

;;;政策实践;;;;;》区域市场及东城区版块的关系 ——市场决定项目，项目影响市场;;类别 板块;综合分析 从居住环境来看：城南偏离市区太远，配套不完善，居住环境不甚理想；城北为许昌主要的工业区，居住和生活环境较差；其它版块生活环境相对较好； 从商业配套来看：中心版块为成熟区，区域商业配套较为完善；城东为城市发展核心区，商业配套和人气正逐步完善中；城西版块为传统的老城区，区域商业满足居民日常生活的基本需求；而城南和城北区域商业配套不完善，有待发展； 从产品品质来看：中心版块和城东，楼盘品质相对较高；城西楼盘品质参差不齐；城南和城北楼盘以多层为主，区域楼盘品质相对较低； 从户型来看：中心版块、城东版块和城南版块，户型设计及面积配比相对较为合理；而城西和城北版块小高层和高层产品存在户型设计较差、面积配比不合理的问题； 从??售价格来看：中心版块和城东版块的楼盘售价相对较高；城西版块各楼盘售价跨度较大；城南和城北版块楼盘售价相对较低； 从目前销售状况来看：许昌市楼盘整体销售状况整体较好，基本都能满足开发商的预期。 从发展潜力上看：中心版块受土地资源条件的限制，区域房地产发展受到一定的限制；城东为未来城市发展核心，发展潜力较大；城北受郑许一体化发展的影响，同样具备较大发展潜力；城西随着旧城改造的加快，区域购房区域需求的增多，未来区域房地产市场有一定的发展潜力；而城南版块，区域客群外流现象严重，房地产市场有待发展。;》东城区市场分析 ;版块范围的界定：天宝路以南、清潩河以东新兴路以北的我市东城区区域。 区域规划：力争到2010年把东城区建设成集行政办公、文化教育、金融商贸、高新技术和生活居住为一体的现代化、多功能、外向型、 园林式新城区，成为许昌市的政治、经济、文化中心。 版块概述：各项市政配套完善，但人气和商业配套设施较为欠缺。东城区是一些高档楼盘分布的主要区域，也是一些机关单位小区的聚集地，东城区是未来城市的核心发展方向，政府支持力度大，区域未来升值空间相对巨大。 交通概述：本区域内交通状况成四纵（从西到东依次为潩河路、魏文路、学院路、魏武路）六横（从南到北依次为新兴路、前进路、莲城大道、建安大道、八一路、天宝路）的网字型格局。 目前房地产市场特征：在售房地产项目和未来居住用地均将以高层和小高层为主。目前新城区在售项目对比老城区来看，项目品质感较强，物业类型也更为丰富，销售均价普遍较高，东城区已经占据了我市楼市的制高点，并成为了“晴雨表”和“风向标”。;》东城楼市特征 ;升值潜力大是区域楼盘的共性 东城区是我市未来发展的核心方向，周边配套日益完善（多数楼盘都为商住功能定位），楼盘升值潜力较大，在售各楼盘都以此作为营销卖点，来吸引购房者的目光。 增加产品的附加值，以致价格不断上扬 区域内楼盘开发的另一特点就是追求品质。目前部分楼盘除遵循区域配套完备的特征外，还对地段、景观进行深层次的挖掘，以小高层、高层建筑的形态出现，户型、功能满足度高，从而大大增加了楼盘的高端性，将个案的附加值大幅提升，亦导致区域楼盘价格的上扬。 集中规划，上市总体量大，客户流分散 本区域内的楼盘在开发中明显以集中性大批量上市为特点，不少项目都在同一时间段内入市销售（09年，10年），致使楼盘在去化中存有一定的客源分流现象。;》地块竞品梳理 ;;总 结： 项目的销售周期伴随着高中低不同楼盘的竞争，客户分流加剧；硝烟弥漫，火药味十足。而竞争的加剧往往伴随着价格战、优惠战、持续的客户维护、营销成本的增加…… 如何区隔？如何一骑绝尘？通过什么渠道？怎样的目标客户？ 找到属于项目自己的上述重要营销要素。;》本案梳理 ;46地;;》 SWOT分析;;劣势W;机会O;威胁T;; 与其在品质参差不齐的楼盘中拼杀比较， 不如结合自身优势以“贵族豪宅”概念突围;制造许昌贵族 豪宅高调生活;传统的4种策略分析 ;适用于我们项目的策略;作为补缺者——;;我们所能达到的高度？!;价值高度梳理 东城区：城市中心、行政中心、政府重点发展地块，远景价值！市委市政府所在：许昌CBD中心，地段价值！许都公园、文博馆、会展中心：特殊的地理资源，稀缺价值！160亩土地规模：最优品质建筑，最全产品集合，最全能生活体系，升值价值！交通枢纽：建安大道、魏文路双向8车道，高速发展的前沿价值！ ——结合地块属性，综合考虑项目体量、物业构成以及档次，并结合许昌高端居住人群审美眼光和对品质的独特需求，我司认为： 结合项目最大特色“贵族级名流集合地”和定位“行政级星级社区”的特点，赋予项目 “新贵族”生活理念，作为最佳切入点，三管齐下，打造一个具有国际化感官社区，最具购买价值的领先住宅，城市至高领袖人物居住的核心社区，城东终极居住地,许昌市房地产市场具备领袖风采的概念楼盘，体现项目的至尊品质。;;》客群定位;