2018中山颐和山庄颐和中心写字楼总体定位报告研究报告.ppt

项目位处主干道兴中道北端，兴中道虽为城中心干道，但交通管治严格、规划标准高，本片区交通条件保持良好状况。 交通条件　 益华片：早期规模区域，周边建筑业态已定，片区道路规划未能满足 城市发展需要，交通条件较差 中山日报片：为新兴形成区域，两条主干道交汇，交通方便为主优势 同比竞争片,市人大片价值在哪? 周边配套 同比竞争片,市人大片价值在哪? 片区商务配套已积蓄成熟，各类层次的配套逐步完善，即可满足商务办公，同时高端商业的逐步落成将弥补片区功能不足。 益华片：为传统商业区，周边商业配套完善，益华商业定位在高端的 奢侈消费层次，一定程度上削弱了商务类配套完善 中山日报片：新兴商务片区，依靠松苑片旧生活配套及盛景的新兴小 规模配套，配套上较东区其他区域差。 行政氛围 片区独有的商务行政氛围，比益华以高端消费为主的区位氛围要浓，有利于吸引商务企业及大型商业进驻。 益华片：为传统成熟商业旺区，但高端商业配套为主，行政类配套相 对较少，且部分配套使用时间长，老化明显项目正处于更新 重建期，未来规划为高标准物业，现阶段处于建设期 中山日报片：新兴商务片区，商业氛围较差，行政配套缺乏，并受主 干道分隔，限制了片区商业连片发展及行政氛围形成。 同比竞争片,市人大片价值在哪? 规模优势 同比竞争片,市人大片价值在哪? 片区项目并不多，但均是具规模的项目由实力企业开发，加上本项目为最完善的综合型商业，强强联合打造 中山强势财富聚合区。 益华片：益华单体规模上暂时最大，但只能独自开发，只有自身优 势，并无区域的规模优势。 中山日报片：现阶段及未来项目以中型规模为主，虽数量较多，但各 自规模有限，限制了发展的规格。 片区发展 同比竞争片,市人大片价值在哪? 项目片区互动性强，加上本项目区域内有将有三项目入市，从产品规划到成本要求，片区未来项目均集中以中高端物业为主，区域整体竞争力强劲。 益华片：周边已无可开发地块，只能通过自已改建，但耗时长、过渡 期杂乱，持续发展受阻。 中山日报片：区域周边有多个地块在发展，但原有基础较为薄弱，商 务及行政配套配合不足，形成连片发展需要相当时间。 本片区的未来展望 片区状况剖析 假日广场 120亩地块 6万㎡写字楼 本项目 片区优势：无论益华片后者中山日报片，开发商都是单打独斗的开发模式为主，没有整体对片区的价值进行挖掘，使消费者对区域的价值了解只停留于点上认识，对于整个片区能带来的效益没有真正体现。 复合功能：在未来，本片区中最快投入市场的是本项目，接着是城投6万㎡的写字楼物业，；加上近期卖出近160亩的商住地块，其由完美发展商投得，由于其成本较高且该开发商以经营商业地产（酒店、娱乐等）为主，多种业态的综合弥补了片区单一功能的缺陷，中心的区位、完善的城市功能区将会使本区域产生吸聚财富的巨大向心力，无论商务、商业、消费者都会被它吸引，最终形成城市财富聚焦点。 本片区的未来展望 片 区 价 值 归 纳 中央财富区 Center Fortune District 区位核心价值 交通条件 片区发展 行政氛围 地段价值 周边配套 规模优势 项目定位 80年代开放改革刚开始。。。。。。。 第一批个体企业形成，开始对办公物业的需求，但此时并无相应的物业模式，只能以底商作为办公物业用途，经营者要为物业增加多重配置，投资商只将物业看作商业用途的过渡到商务用途的工具，发展商（运营商）不会为其作出任何配套及推广 写字楼物业的发展只处于满足空间使用需求的阶段 投资者—经营者—发展商价值链发展 投资者—经营者—发展商价值链发展 90年代中。。。 经济发展急剧加快，超前类高层写字楼物业诞生，只有以大企业支持小部分物业生存（如中银、益化），由于市场价值实现困难，其以均自身使用为主，不作出售。 经营者配置需求得到一定程度上的满足，但办公成本高企，只能迎合小部分企业或国有企业的需求，对大部分的企业来说门槛极高，发展商只为考虑自身的需求，并未加入投资者。 90年代未。。 经济泡沫爆破，经济发展进入调整期，大量高层建筑的项目烂尾，或以住宅形式作商业用途以低价出售，裕华花园等均为商住两用的物业形态 此期的物业质素不佳、规划以住宅物业为主、以价格为点进行销售，投资商以住宅的价格吸纳商用物业，在回报上得到一定有满足，发展商为实现资金回收，将物业作低价出售。但经营者在以住宅为规划的物业办公，商务办公的功能远远未得到满足。 投资者—经营者—发展商价值链发展 2004年前后。。 经济发展加速，产业结构调整，市场开始出现投资型的专业商务物业，如