2009年9月武汉汉正街金正茂商贸城项目定位报告151p研究报告.ppt

项目推广销售总策略 品牌基调 阶段发展 营销联动 招商先行 营销造势 持续热销 整合为营 一蹴而就 项目核心竞争力全面凸显 为二期项目奠定基础 营销模块 通过优秀的营销整合推广思路完成我们的预期 易居商业操盘7S模型 战略 架构 执行方式 品牌基调 人员安排 技术公关 统一化思路 项目定位认知 项目开发目标 经济(业绩) 非经济(品牌) 重要 目标 喊概念(透) 抓定位(准) 重在 前期 先名品/后品牌 业绩支撑品牌 首要 目标 重在 中期 定位与概念互动 品牌推动业绩 捕捉客户 提升产品 树立形象 制定价格 项目营销体系 先投资/后经营 先本地/后外地 先模式/后主题 先规模/后业态 先招商/后销售 先地段/后规划 先品牌/后业态 先人气/后标杆 先中入/后高引 先门槛/后回报 先速度/后利润 核心营销战略 远景前置 (提前描述利好) 逐步扩张 (紧跟形象兑现) 中开高走 (预留价格空间) 标杆价值 标杆形象 步步为营 (价值价格同步) 核心营销战略 核心营销战略 远景前置 (提前描述利好) 逐步扩张 (紧跟形象兑现) 中开高走 (预留价格空间) 步步为营 (价值价格同步) 推广策略 销售策略 诉求要点 把握政策趋势 彰显先天地势 强化品牌优势 保持高端标杆路线 突出高性价比升值 强化全程经营管理 活动要点 定价要点 促销要点 媒介要点 推盘要点 模式必然性 地段唯一性 业态完整性 回报升值性 主题软文预热 形象价值兼顾 枢纽全线封杀 点式媒体轰炸 高峰论坛造势 品牌签约造市 渠道推荐吸筹 噱头炒作开盘 两端保持标杆 中部中铺持平 品牌商户中恒 中开稳步高升 连续快进快出 首批中大为主 控小铺推大铺 客层逐期升级 潮式波次引导 保价位放明折 节点定向激励 核心营销战略 销售建议 Sales proposals 目前市场上的商铺持有人 部分投资者 项目发展商 商铺集中持有性造成商铺 难求 发展商对商铺的自持 业主对商铺的自营，造成商铺难求 主要表现在以下两个方面： 武汉商业“潜规则” 高转让费 转售商铺水涨船高 高价位 汉正街商铺交易市场基本情况 商铺交易调查： 万商白马3F：20~30㎡ 业主购买总价：110~180万 转让销售总价：150~210万 中心商城3F：15~20㎡ 业主购买总价：80~130万 转让销售总价：105~150万 品牌广场3F：20~40㎡ 业主购买总价：110~240万 转让销售总价：145~300万 第一大道银座（公开发售）：20~40㎡ 购买总价：110~260万 溢价幅度： 30%~45% 如此高溢价、高总价造成购买者首期投入严重负担 而且这些绝非优质商铺 汉正街商铺交易市场基本情况 如此低地理条件、高费用造成首期投入严重负担 而且这些仅仅获得了承租权 万商白马3F：20~30㎡ 转让费用：10~20万 中心商城3F：15~20㎡ 转让费用： 8~18万 大夹街商铺：8~15㎡ 转让费用：10~15万 多福路商铺：12~20㎡ 转让费用：15~25万 商铺租赁调查： 6~15月 经营利润 汉正街商铺交易市场基本情况 通过市场分析我们发现： 40%租赁经营者 60%投资经营者 承受高额租赁费用，经营具备严重压力，通过自身经营寻求发展 自有物业，自负盈亏，经营压力偏小、资金充裕 汉正街商铺交易市场基本情况 购买价值大于承租价值 即：买铺不如租铺 汉正街商铺交易市场基本情况小结 通过市场我们认为汉正街的商铺 销售建议 招商先行------将项目整体的10%面积用于前期招商 目标------通过招商引进项目核心主力店面 渠道------主动拜访、各大商会、商业公司资源、历史拜访客户 通过市场效应放大的方式，将主力品牌率先入驻的消息推入市场。 销售策略核心：以销售为主，承租为辅 招商先行、营造氛围、以点带面 销售建议 销售阶段划分： 工作重点： 以知名品牌服装代理商为主要目标客群 以大面积建店要求品牌商为重要客群 协助销售以联动的方式推广商铺销售 招商 高调亮相、营造氛围，提升价值 噱头 销售 中开高引、拉网营销、大量蓄客、持续热销 重点 通过形象的建立与一期的成功销售的炒作为二期项目溢价奠定条件 销售建议 招商公司直招 ---通过明确目标品牌，由招商公司直接在项目前期阶段完 成主力品牌招商工作 通过主动拜访邀约重要商会或主力意向品牌商家，推出少量商铺，提供优惠条件，通过现场推介的模式引发商业氛围效应，现场签约。 目的：营造良好的商业氛围，蓄势大量投资经营客群，为后期销售奠定基础。 阶段一： 招商推介会 销售建议 通过举行重要品牌上进驻签约会的方式，进一步提升项目价值，同时邀约大量商家