2018年土地市场变化与展望研究(60页）培训资料.pptVIP

四、城乡统一市场将带来土地供应主体的多样化 十七届三中全会《决定》： “逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。” （一）构建城乡统一的土地市场 目前需要做四件事： 1、形成 “两种所有权，同一个市场”。 2、统一土地市场运行规则 3、均衡土地收益分配关系 4、规制建设用地规模和运行空间 1、 形成“两种所有权，同一个市场”。 经集体建设用地使用制度改革，可以实现两种土地除了所有权主体不同外，土地的使用权的权益、使用主体、取得方式、流转途径是完全相同或对应的。 参照国有建设用地市场流转的相关制度，集体建设用地与国有土地共同遵循相同的流转和管理规则，可以在土地有形市场中自主交易、流转 两种不同所有权的土地在同一个市场进行配置、交换、流转，实行同地同价、同地同权，真正实现“两种所有权，同一市场”要求，也使城乡土地“二元结构”的现象得以消除。 2、统一土地市场运行规则 对于通过划拨方式确定给用地者使用的集体建设用地使用权，不得入市进行转让、出租、抵押。 如需开发或参与市场经济活动，必须符合规划，向集体经济组织补交出让金或租金，转为出让或出租土地使用权后，方可进入土地市场。 集体建设用地用于工业、商业、旅游、娱乐等经营性用地的，应当采用招标、拍卖或挂牌方式，通过市场公开确定用地者和地价、租金。 集体建设用地使用权用于入股、基础设施及非招拍挂用途、划拨土地补办出让手续的，可以协议出让，但不得低于协议出让最低价，并要公开出让过程，公布出让结果。 通过出让、租赁等方式取得的集体经营性建设用地使用权，在符合规划的前提下，可以通过转让、出租和抵押等方式入市交易。 3、均衡土地收益分配关系 1）统一国有和集体的土地收益名称，以出让或出租方式提供集体土地使用权所获得的土地收益，参照国有土地收益的管理规则，也称为“土地出让金”或“土地租金”。 2）按照“初次分配基于产权”的原则，凡出让、出租集体土地的，土地出让金或租金由集体土地所有权人收取；转让集体土地使用权的，转让收益由集体土地使用权人收取。 3）为了维护社会公平，保障全社会应分享的土地增值收益，国家可以按比例对集体土地的出让金收取土地增值税 通过土地增值税将属于全社会的土地增值收益大部分回收。 4、规制建设用地规模和运行空间 如何以用途管制的原则，协调两种建设用地的终极规模和运行空间，也是建立统一土地市场中必须考虑的重要问题。 1）在土地利用总体规划划定的城镇建设用地规模范围之外，按照明确产权的要求，逐一界定各集体经济组织的集体建设用地范围，明晰在规划期内集体建设用地的最终规模，统一确定需要征收和无需征收的集体土地比例，从规划上保障集体经济组织土地权益的实现空间。（广东8-10%） 2）在后期办理农用地征收和转用的同时，按比例、同步落实集体建设用地，并且在无需征收的集体建设用地范围内，实施留地安置、土地入股等多种征地安置措施。 （二）统一市场带来的新变化 1、统一土地市场的土地供应多样化 土地供应主体从单一变为多样 市场供地主体从城市的一级政府，逐步转变为政府和多个集体经济组织，多个供地主体一并供地的趋势 土地供应渠道增加集体经营性用地 市场供地渠道从城市的国有土地，逐步增加为国有土地和集体经营性建设用地，形成多渠道供地的趋势 2、统一市场有利于解决历史违法用地问题 在以市场化为主要内容的制度变革过程中，构建产权明晰、统一规制、同权同价的土地市场运行制度，对于建立统一、公平、竞争、有序的城乡土地市场，无疑具有积极的正效应。 只需模仿国有土地使用制度改革，按市场的要求，就可顺利破解“以租代征”、“小产权房”等难题。 修订《土地管理法》列入2009年立法计划，集体建设用地入市流转的改革举措将在法律中体现，昭示了城乡统一土地市场形成的新时期。 五、城乡用地增减挂钩将使存量建设用地供应增加 以城乡用地增减挂钩为核心的农村土地整治，在为城乡统筹发展提供了有效的工作平台的同时，也为土地市场建设用地供应提供了新的来源。在土地整治中，城乡建设用地得到转换，村庄存量建设用地得到释放，土地市场的存量建设用地供应量增加。 （一）城乡用地增减挂钩政策的核心和内涵全称：城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩 城乡增减挂钩、用地指标周转 城乡建设用地挂钩与农村土地整治 农村土地整治： 土地开发：未利用地开垦为农用地的活动。 土地复垦：矿山、砖窑等废弃建设用地重新开垦为农用地的活动。 土地整理：将田、水、路、林、村等土地进行调整、连片、平整、重新布局的活动。 目前社会关注的土地整治----城乡用地增减挂钩： 核心：建