2018苏州重点小城镇公共中心配套示范项目 [研究报告.pptVIP

* ? ? 国家小城镇公共中心配套示范项目 第一期：苏州市重点小城镇 商业机密请勿外传 * 项目背景 苏州作为江苏省的城乡一体化发展综合配套改革试点城市，已经初步建立起一套城乡统筹发展、共同繁荣的有效运行机制，乡镇撤并积聚已达到我国标准的小城市规模。截至2012年底，全市48%的农民实现集中居住，农村集体资产突破1200亿元，村均收入达到580万元；城乡养老保险、居民医疗保险全面并轨；城乡居民收入比1.9，连续多年保持全国最低。 苏州市政府对该项目十分重视，苏州市规划局为项目选址提供了大力支持。未来之家在苏州选择一批15-20万左右人口规模的城镇，建设公共配套的示范工程，既符合国家发展小城镇战略的投资导向，也能够取得良好的经济效益。 首批重点小城镇选址标准：单镇规划人口规模15-20万人，具备产业聚集优势。公共中心位于村镇公共服务中心及居民集聚区，并综合考虑道路等级、路网关系、出入口、周边关系等因素。 * 苏州市首批重点小城镇区位图 * 一、商业布局不均衡。城镇由于急速扩张，商业设施缺乏正规的管理和引导，配套呈现分布不均的局面，在新镇区存在商业不足和商业空白。 二、商业规模小、档次低，远不能满足数万居民的大量商业需求，严重影响了整个地区的生活质量。 三、商业业态和管理紊乱。低层次的商业业态阻碍了农村经济到城市经济的转换，混乱的商业经营管理和商户各自为政的经营方式，造成了凌乱污秽的生活空间，难以实现高品质的城市环境。 苏州重点小城镇商业配套存在的问题 * 重点小城镇公共中心产生背景 一、政府倡导：功能中心综合体会成为一个人们工作、生活、娱乐、休闲一体化的城中城。作为该乡镇的名片，一个大型的功能中心往往能够拉动区域升值，带动乡镇经济繁荣。其地标性、形象性、集聚性和规模性，都是提升城镇建设形象的重要元素。 二、消费者青睐：随着中国人口的快速增长和城市化，人们的消费水平、消费理念在迅速的提高、升级，加之节假日经济的发达，一站式的消费场所已经成为人们追求物质与精神平衡的最重要的载体。 三、投资人积极：在居住地产已经达到相当规模的前提下，综合商业配套既可以销售小型商铺短期回拢资金，也可以持有大型物业进行长期经营，是一个最好的资金产品循环的模型。 * 苏州重点小城镇公共中心项目开发模式 苏州重点小城镇公共中心在深入探索互动性商业模式的基础上，提出区域型城镇功能中心概念，以挖掘发展小城镇内生价值，形成良好的内循环机制为目标，在满足居民消费基础同时，打造一个重要的创业载体，不但消费商品，而且创造服务、消费服务，从根本上将小城镇提升成为一个可持续发展的，初级城市魅力之所。 公共中心融入现代商业发展的核心元素——品牌化、连锁性和规模化，引入服务性中介作为内生价值的衔接桥梁，为当地百姓提供各种创业、加盟机构。当每个小镇都建立自己的连锁品牌加盟中心，乡镇政府就可以从城市形象、消费和税收中获得真正的内生价值，实现当地农业产品到区域流通商品的转变和农耕经济到城市商业的转型。 * 苏州重点小城镇公共中心盈利模式 一、 项目盈利性是项目成功的基础保障 1、投资开发之后50-60%商业街形式的商铺出售，为当地居民提供“家门口的长效投资机会”，此部分可以作为项目投资成本的回收； 2、项目租金收入，为了确保项目的品牌和时尚消费引领功能，商铺不能全部变成小业主投资的集中，主力店、核心店、加盟连锁总部店和重要位置的店铺，必须在运营商的手中，方便未来调整业态，做再次的提升。因此租金收入可以作为盈利性预期收入的一部分； 3、项目的品牌类收入：活动场地费，中心广场的活动租赁费，辅助性中心广场功能的收入，作为项目的总体增值收入； 4、未来整体品牌的溢价收入，品牌联动加盟连锁费用，也是品牌输出收入的重要来源。 二、为项目的连锁拓展考虑，设计基金式战略投资人联盟，同时把持续融资和后期新的战略投资溢价进为一个长期的考虑因素纳入项目整体开发框架。 * * * 行业竞争分析 1、本项目为国家重点小城镇示范项目，地方政府重视，积极配合，在规划选址方面具有先天优势，占据镇中心优越位置。 2、目前乡镇级商业以镇区主要街道商铺为主，真正建成为镇中心规范综合商业体的成功案例很少。 3、在乡镇建成的综合体功能业态完全为商业性质，本项目包含大约10%左右的行政服务职能，具有唯一性和排他性，具有天然人流聚集效应和权威效果。 4、目前乡镇级别的商业综合体