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以房养老的模式可行性分析 　　[摘要]我国已于2000年就全面进入老龄化社会。据第六次全国人口普查数据显示，60岁以上老人占比1326%，同比显著提高。我国现行的养老方式主要依靠传统的家庭养老，以及近些年出现的社区养老和机构养老。由于之前二十余年独生子女国策的推行，“421”结构式家庭已经成为城市家庭人口结构的主流构成，这使得城市独生子女的家庭养老模式逐渐变得力不从心。以房养老被认为是在目前这种形势下有效解决养老问题的新方向。 　　[关键词]老龄化社会；人口结构；宝鸡；以房养老 　　[DOI]1013939/jcnkizgsc201608119 　　1引言 　　据第六次全国人口普查数据显示，目前我国60岁及以上人口占比1326%，与上次相比上升293%。据国务院8月17日常务会议预期，我国史上第一个老年人口增长高峰将于“十二五”时期来临。 　　本质上而言，“以房养老”是一种反向的以房屋产权为抵押物的养老保险，在国外通常称之为住房反向抵押贷款，它针对达到一定年纪的老龄人口可以选择以出让自有房屋产权的方式为质押，于每个月或在固定的时间间隔由保险公司对申请人发放一定数目的借款，并同时保留申请人在其住所的居住权，直至申请人死亡后收回房屋产权及处置权的条约。 　　2国外成功操作模式 　　“以房养老”这种住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，用于解决当地住房紧张问题，后来于1961年传入美国，在1984年经过美国房屋计划的科学精算后大幅成熟发展并于1987年取得国会支持，接着一年后列入HECM计划。随着人口老龄化问题的全球性蔓延，英国、加拿大以及中国香港都纷纷做出了自己的尝试，结合本地区的特性，推行了适合的以房养老项目。 　　21美国住房反向抵押贷款操作模式 　　现在通行的方式主要分为HECM房屋价值转换贷款计划、 FM财务自由计划和HK房屋保管者计划。 　　（1）HECM主要是由政府主导的适用于房屋价值较低人群的贷款模式。其贷款机构主要是由FHA授予的商业银行或者其他金融机构。它优于后两种方式的最大特点是：由住房与城市发展部承担保险机制的设计与管理，并同时为借款人与贷款人提供双边担保。 　　（2）FM是由公共公司发起的适用于房屋价值中等的借款人的贷款模式。其贷款机构为Fannie Mae这种贷款方式下可选择的支付方式较为多样，贷款人可以选择终身支付、信用额度支付或其组合。目前该种方式无保险覆盖。 　　（3）HK是属于私营性质由FFSF发起的适用于拥有较高价值房屋的借款人的贷款模式。在二级市场转让中，不同于前两种模式下由FM购买合格的贷款，HK已经实现了证券化转让方式。 　　22加拿大住房反向抵押贷款操作模式 　　加拿大在借鉴美国模式的基础上，也于1986年推出了具有加拿大特色的反向住房抵押计划CHIP。它的主要目标客户是退休人员。其最大特点是：提供给申请人的年金时无需缴税的。其具体申请条件主要包括：年龄为62岁及以上人士，并且必须拥有其抵押房产的产权。 　　3国内已有实践经验 　　早在2003年3月，“倒按揭”的概念首次在我国被提出。于2006年创办的幸福人寿保险公司就一直有参与“倒按揭”这种贷款模式的研发。银监会也于2011年9月就“以房养老”项目展开专项调查研究。在实践方面，南京、上海、北京以及杭州等地都做出了不同尝试，但出于各种各样的具体原因，均以失败告终。 　　31南京汤山“温泉留园”老年公寓 　　2005年4月，南京汤山“温泉留园”老年公寓率先在国内开展了“以房养老、以房换养”模式。其具体操作方案是：针对年满60周岁、拥有南京市本市60平方米以上住房产权且同时无子女亲戚等法定继承人的孤残老人，可以在自愿的基础上经过公证将自有房产的产权抵押给老年公寓办理老年公寓的入住，同时免交终身一切费用。但据调查，最终只有4位老人办理了该项业务，且因股东之间的经济纠纷问题最后全部搬出。该模式存在的最大缺陷是由于公众对于私营企业的诚信度的不信任，致使很多有需求的老人没有足够的信心来办理该业务。 　　32上海模式――“以房自助养老” 　　2007年，上海市公积金管理中心紧随其后推出了“售后返租”的以房养老模式。其具体操作方案是：年满65周岁，拥有50平方米以上房产产权的老人可以选择将其拥有的房产产权转移给上海公积金管理中心，并一次性取得房款。之后双方经过商议决定租期，再一次性由老人支付租金给公积金管理中心。同时由上海市公积金管理中心用作城市廉租房项目工程。 　　在实际操作中，一开始愿意尝试这种养老方式的有超过20户家庭，但后续由于子女的干涉，最终参与这种方式的家庭仅有一户。相较于南京模式，上海模式的最大优点是政府部门的介入。这在很大程度上打消了有意愿参与老人心中信任危机的顾虑。但上海市的房价始终位居全国前列