2018年石家庄上城尔湾商业项目招商方案（45页）教学案例.pptVIP

4、业态定位 外向型社区商业的业态功能组成： 依据： 本项目自身优势 商家经验积累 实际操作经验 外向型商业的特点 外向型社区商业可有两种典型类别 上城尔湾商业项目招商方案 招商部 2012年9月 谨呈:北京瑞途升房地产开发有限公司 市场分析 市 场 调 研 区域分析 新华商圈 北国益元 万达片区 本案片区 新兴商圈 传统商圈 新华商圈简述 新华区商业概况 新华区商业正处在传统商业向现代商业过渡的阶段 新华区作为石家庄居住密度最大的区域，其商业主体大多为社区服务 型商业，沿街商铺占了较高比例，现在老新华正在逐步改善着自己的商 业环境，同时还看到由几个代表性的新兴商业项目———华强广场、第 二座万达广场、东购银座新华店等，形成对整个新华区具有商业辐射力 和影响力的商圈。伴随着第二座万达广场落户新华，其带来的品牌商家 的进驻，将提高整个区域的品质，同时伴随着旧城改造项目的启动，新 华商业将面临新一轮的升级。 新华区商业概况 社区配套商业迅速崛起 随着社区商业的不断发展，也带动了房地产业的稳步发展。随着城市 规模的扩大，人们已不可能把消费再集中于一个城市中心的商业区，以社 区超市为代表的社区商业中心将会成为未来商业的重要组成部分，特别是 现在一些比较靠近环外的项目，它们周边的这种社区中心配套就显得更为 重要,社区商业满足了人们就近消费的需要。 社区商业概况 社区商业是当今社会现实情况下的产物 交通拥挤，生活节奏快，区域性消费习惯，等等。 目前城市发展越来越快， 单个小区建设体量也越来越大， 因此，原来那些不具备小区商业的业态也可以进驻了。 社区邻里商业，其实就是提供人们平时的吃穿住用行， 将有机融合社区功能与商业配套， 结合便利性、效率性、体验性以及时尚性元素， 组合成亲情共享、家庭娱乐、儿童成长、社区客厅等四大空间， 满足都市中产阶层的购物、娱乐、社交与文化需求。 社区商业与大商业的比较 1.体量：社区商业体量小一些，因为社区商业覆盖半径小，覆盖人口数量局限。 2.功能：社区商业主要体现了便利，大商业则不同主要是体验。 3.业态：社区商业业态没有大商业丰富，主要是因为体量小，覆盖人口少， 需要人流支持的业态无法满足。 4. 品牌：社区商业品牌档次相对较偌，参差不齐。 小结：社区商业虽然消费以日常消费品为主， 在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是不能替代的。 社区商业招商建议 引进贴近生活的业态，进行有机组合。 填补市场的空白，服务社区消费群。 社区商业业态多以单店面积小、店铺的数量多。 可开设各种便利店和各种便民网点。 如电讯、移动、银行、水站、小吃店等等。 以满足社区居民的消费诉求为基本原则。 24小时便利店，运动健身馆以及水果摊。 修补衣服，基本小型超市以及药店。 在业态方面，教育、儿童、家居、药店、文化等。 社区配套相关品类占比较大。 上城尔湾商业项目区位 本案 本项目属于上风上水之地，远离东南部污染区环境清新，住宅区众多。 交通畅达西柏坡高速可直达平山，二环快速路可轻松往返于市中心。 竞争项目调查 上城上林苑 格澜商务 楼盘名称 上林苑 格澜商务 发展商 河北亚润房地产开发有限公司 石家庄市厚土房地产开发有限公司 占地面积（㎡） 13333 —— 建筑面积（㎡） 104000 66000 商业面积（㎡） 暂无数据 暂无数据 售价（元/㎡） 最低4680 最低价4888 租金（元/㎡） 暂无数据 5元每天每平米 备注 只租不卖 竞争项目调查 1、属于上城上林苑的配套商业； 2、整体形象较好，与本项目相似度较高； 3、共有两层。 小结：与本项目分属相同商圈，且其规模效应与本项目相似，辐射半径基本相同，与本项目形成很直接的竞争关系。 上城上林苑的商业主要以满足本项目居民及周边社区居民的消费需求为目的，属于社区配套商业，由于其周边没有相关的配套，发展相对落后，本片区社区商业二楼、内铺招商开展有一定难度。依据城市向北的核心思想，及周边待开发项目众多，其未来潜力巨大。 本片区商业特点分析 1、本片区商业伴随着城市化进程正在从低端、单一的传统业态向中高端、丰富的现代业态转变。 2、大多为中低档次消费,尚无知名大型商家入驻，具有品牌效应的商家和休闲场所相对匮乏。 3、对于本项目而言，由于周边的相应配套尚不成熟，项目知名度较低，故项目的定位一定要从差异化入手。 4、租赁水平较低，住宅底商负一招租难度大，裙楼的二楼及二楼以上部分经营难度大。 近期本片区商业物业 项目名称：上城上林苑 商业供应面积：待定 现时状况