2018年8月河南新景祥河南华福绿洲营销报告（91页）教学案例.pptVIP

新景祥 北京公司 2011.08 ;华福·绿洲的恢弘实景还很朦胧 还有太长的距离…… ;沉思…….;遇到这样的情况，99%的项目会卖未来： 卖交通 卖新城 卖规划 卖价格 卖产品……;只有1%的项目懂得卖差异化的未来： 卖郑州空港、陆港核心地段 卖距离市中心、机场最近的，首席73万综合大盘 卖郑州最具生态文化、人文教育的都市居住规划 卖500强企业工作者、中原底特律需求支撑的潜力房 卖新城规划下的生态社区，卖洋房境界的美宅;;1.25亿元270套住宅2000㎡商业 2011年，华福国际生态城一期5栋全面销售达到60%以上，其中1#、2#、3#楼全部售罄，4#、5#隆重开盘，底商认购达到70%以上（约2000㎡）。;; 2010.01.05，郑州首次出台“限购令”，即日起限制非郑州户籍家庭在市区人口过密区域买房，同时鼓励建设中小套型住房，增加保障房等，试图抑制郑州房地产市场投资投机现象。;2011年，受国八条，限购令全国一线城市楼市急速降温 银行加息等，客户购买信心受到打击。 与此同时，郑州市也受到限购令及其他政策影响 但，本项目不在限购区域之内。 各类楼盘纷纷打折、降价，销售业绩却依旧萎靡。 部分开发商已陆续进驻郊区周边县市，导致周边县市房价急速升温，加剧了郊区市场观望情绪。 ;对于市场的要求： 树立购买信心，同时建立一个圈层的荣誉 对于消费者的要求： 由虚转实，除去必要形象建设，一切向价值转变， 增加多重附加值进行组合打击 对于营销的要求： 保证品牌在市场上的当量级 同时，推广体系紧密围绕树立购买信心，及圈层荣誉搭建。;如何建立客户的购买信心;走势猜想一：限购令带来“小城之春” ？ 限购令出台半个多月后，大多数被限购的城市楼市热度骤减，但是对于不限购的县市级城市，一波新的购房潮正在兴起。因为限购而无处可去的资金，转向了这些没有限购的城市，还促使当地原本观望的民间资金投入楼市。在业内人士看来，一二线城市限购，正是这些还未限购的县市级城市发展的机会，限购令加速了这些城市房地产春天的到来。 走势猜想二： 2012郑州房价将增长10-15%？ 郑州市住宅与房地产业协会邀请相关政府部门、开发商、房产经纪机构、金融机构、学术界等业内人士，就郑州今年的房价控制目标进行研讨座 谈。业内人士普遍认为，结合郑州作为省会城市、中原经济区和郑州都市区建设、河南的城市化进程、历史房价横向纵向对比以及经济发展等综合因素，认为 2012年郑州房价上涨目标控制在10%~15%为宜。;区域项目分布;区域市场竞争态势;薛店镇土地成交详情： 2009年全年，薛店镇共成交4幅住宅用地，面积17.7万㎡，为世纪大道项目用地； 自2010年1月起，薛店镇共成交13幅住宅用地，面积16.4万㎡，平均成交地价为476.5元/㎡； 本项目用地占总成交土地的11幅，项目入市的产品与价格将在一定程度左右当地市场走势。;;区域市场分析;对于市场的要求： 快速打开市场，并树立区域标杆形象 对于消费者的要求： 城区、开发区、富士康居住人口外延，新项目要满足业主居住、购物、医疗、教育、娱乐休闲等多重功能。 对于营销的要求： 强而有力树立品牌理念，保持区域市场标杆形象 推广体系要紧紧围绕居住规划、环境规划、配套规划三方面进行;竞品项目-1;项目现状: 接近尾盘，4期在9月初已开盘对外销售，蓄水：300组左右开盘当天只到场仅仅100组左右，流失客户高达三分之二。;户型图：（4期）;竞品项目客群分析;4期蓄水推广： 世纪新城主要推广方向：11层电梯小高层，大户型。 调性：尊贵、身份、居住感 主打：名流生活 配套服务 主题景观 载体：DM、道旗、户外、海报 ;竞品项目-2; 所谓区域市场分析，就是对项目区域竞争市场的分析。 总体竞争主要来自两大方面： 1、同区域竞争（如：金鼎·世纪新城、裕鸿世界港） 2、泛区域竞争（如：宏基王朝、维也纳春天） 同区域竞争楼盘（如金鼎世纪新城）具备同等自然资源与人文资源，且价格更具优势，但此项目美中不足是产权为50年，地块搁置近7年，因此业主享益只有40多年，同时教育资源也不及本案。 泛区域竞争楼盘（宏基王朝、维也纳春天）地理位置更佳，但自然资源或教育资源不及本案。 ;竞品项目导向;; 城镇规划： 一主一副两核四带 为主体的城镇空间布局，创新加快城镇化进程的体制机制。以“以新郑市区”为核心、以区域性中心为节点、以大镇为重点构建城镇群，形成“一主一副两核四带”的格局。;（一） 城镇体系定位 薛店镇是航空港区的服务中心以及产业拓展区和生态屏障区。;薛店镇在河南省总体规划中定位;薛店未来;地理位置：新郑薛店镇文化路与世纪大道交差口 开 发 商：河南华福地产有限