2018东莞市红河中心项目营销执行案135p教学案例.ppt

;;经济技术指标: 规模：总建筑面积约78842平方米 其中：住宅约38919平方米 酒店约18702平方米 商业约10428平方米 配套约2313平方米 户数: 407户 车位: 333个;开发商诉求分析;;道路交通：紧邻莞长路、环城南路，向西、向北、向东三个方向都是直接进入城市的交通主动脉，可以轻松到达任何一个区位。快速便捷的交通网络四通八达。 轨道交通：建设中的R1号线紧邻项目并设有车站，增加生活便利性的同时提升本案附加值。;商业：周边世博商圈距本项目均在5公里辐射范围之内，连同本案即将建成的商业配套，为业主提供了便利的购物环境。 教育：附近东莞第一中学、东城第八小学、东莞高级中学等，不仅大大提升了居民受教育的水平和方便性，更在很大程度上为居民提供了一个文化氛围浓郁的生活境界。 医疗：台心医院、东城医院分院、东华医院等分布在项目周围，为业主提供了便利医疗服务设施。;公园、绿带、水系环绕，景观资源丰富，环境价值优越 项目东南侧的同沙生态公园、南侧为城市生态绿化走廊，连同附近的老虎公园、政府着力打造的环城绿带为项目提供了生态宜居的生活环境。;项目地块条件分析（SWOT分析）;项目位于城市核心区边缘，景观资源丰富，环境价值优越； 周边有众多学校，教育资源丰富，文化底蕴浓厚； 本案地块周边小环境条件弊大于利； 环城南路、 R1地铁线的建设，将加速区域成熟，使项目未来价值提升；;东莞市宏观市场分析;第一部分 国家宏观政策及市场分析;;年初“国八条”和“房产税试点”的出台已为2011年定调 ——行业政策继续从紧、从严;政府政策调控的逻辑和方向已经明朗，进一步加强调控基本定型;限购、限贷、保障房对房地产市场的影响;限贷、保障房对需求的影响：;国家宏观调控对东莞市房地产市场的影响;房地产市场调控政策小结;第二部分 东莞市经济环境分析;深圳、东莞、惠州三市都地处珠江口的东岸，是《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》确定的珠三角一体化的重点区域。深莞惠三市总面积高达1.56万平方公里，常住人口将近2000万人，2008年GDP总量高达12797亿元，占广东省GDP总量的35.8％。 ;按规划2012年东莞轻轨即将开通，届时东莞联通深圳、惠州，一小时联通珠三角重点城市。;毛纺织业;亿元 ;投资增长率较为平稳;全市生产总值;人均可支配收入明显增长;房地产开发投资298.99亿元; 东莞实施经济国际化战略，大力吸引外资，发展外向型经济。二十年来，东莞的经济以平均每年20%的增长率蓬勃发展，是中国综合经济实力30强城市之一，外贸总量连续七年名列全国大中城市第三，居全国地级市之首，成为中国经济发展最快的地区之一。东莞市有六项经济指标增幅居全国首位，形成了以制造业为主，以电子资讯产业为支柱的外向型经济结构，是国际性的加工制造业基地和中国重要的外贸出口基地。 2010年东莞GDP总产值达4246 亿元，居广东省各地级市排名第4位，由中国社科院编制的《中国城市竞争力报告No.1蓝皮书》中，东莞综合竞争力名列第四。 ;;第三部分 东莞房地产市场分析;国内品牌大发展商：万科，金地等（行业里的领头羊，其中万科在东莞就开发9个项目之多，产品创新超前。） 本地认知度非常高的：中信、光大、宏远、新世纪（盘踞当地房地产行业超过13年以上，土地储备充足，各界关系良好，深得当地买家认同。） “深系”其它实力开发商：深国投、深圳建设、金众、长城等（深圳开发商开发理念较为先进，在东莞开发的项目均为高端产品）;东莞房地产态势;东莞房地产态势;由于东莞楼价相对于深圳、广州要低得多，两地紧挨东莞，加之随着东莞经济的高速发展和东莞城市建设的完善，广深投资客也是东莞楼市重要支持部分。 2007年1月，深圳人在东莞的置业成交率所占比例为：南城3%、东城5%，靠近深圳的常平镇成交率更是高达15%。5个月后，深圳人在东莞南城区的置业成交率已达到15%，在东城区的置业成交率达到20%，在寮步镇的置业成交率则直接从1%蹿升至30%。在有些个别项目中，深圳人的购买比例已占到八成左右。;土地市场分析;土地市场分析;总体供应特征;总体供应特征;总体供应特征;3月份新增商品房供应物业类型情况：;3月份住宅新增供应户型结构情况(按面积计算)：;商品房成交分析;东莞市房地产市场总结;东莞房地产市场扫描;迪纳酒店公寓;我们选取距离本项目最近距离的楼盘作为我们的竞品参考，并逐一进行分析。 采样的选择理由有以下几个方面： 目前销售表现较好 产品与我项目趋同 长期竞争对手