2018博凯地产石家庄振三街项目前期思路沟通培训资料.pptVIP

【规划设计思想】 强调新都市主义设计思想，在设计中注重：⑴以人为中心，强调建筑环境的宜人性以及对步行生活的支持。⑵公共价值重于私有价值。 ⑶尊重历史与自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。 建议 【规划建议】 1、由一条中央景观步行带贯穿整个小区作为轴线，两旁是四合院式的建筑群落。轴线是开放的空间可以景观共赏，四合院则充满家庭的亲情交融的气氛。构成人与自然、人与人的理想沟通平台。 2、为突出小区高档社区的品质，建议建筑用材用料方面采用高档的材质，例如品牌电梯、塑钢窗、开关插座等等，为楼盘高品质的宣传打下很好的硬件基础。 3、创造公共广场、步行街道和林荫大道、人行道和步行小径，丰富公共空间的内容，形成以公共空间为主，以私人空间为辅的相辅相成的社区环境。 4、 拿出一到两个单元做独特的户型设计，采用错层，复式等突出特色，为小区宣传增加特殊的亮点。 建议 【户型面积及配比】 1、小两室（70 ㎡ ） 2、大两室（90㎡ ） 3、小三室（ 110㎡ ） 4、大三室（ 130㎡ ） 5、四室（ 150㎡ ） 1、小两室10% 2、大两室35% 3、小三室30% 4、大三室20% 5、四室5% 以上均为市场调研后总结出的结果，具体执行还需与设计单位多次沟通。 建议 【产品——立面】 稳重不失生活色彩， 历久弥新的色彩搭配 主色：深色系（咖色，赭石） 辅助色：浅色系（米白，青灰） 材质：高级墙漆即可 特点：配合阳台做出立面造型 建议 活 动 主 题 院落主题 水主题 建议 文化主题 建议 参与性 情趣性 融合性 要有好的环境设计，我们建议是：要舍得投入，要尊重专业， 采用招标的方式请专业公司的参与是值得的。 专 业 创 造 价 值 博凯地产振三街项目前期思路沟通 石家庄源恒房地产经纪有限公司 2010年9月 分析 宏观环境分析 一 、量价相关性濒临“时间窗口”。 二 、政策预期的“时间窗口”也已打开。 2010年7月4日,国土资源部部长徐绍史曾明确说,“再过一个季度左右,房地产市场将面临全面调整,房价会有所下降。 　　尽管我们不能机械地理解为从7月4日起数满3个月就是房价下调的时间点,但我们还是可以从这句话中看出明显的政策预期。 　 2010年房地产市场价滞量跌已有时日。尤其是在一线城市,成交量偶有反弹,但幅度很小,并且从时间来看往往“昙花一现”。一般来说,房价相对于成交量的变动有一定的滞后性,这个时间差大约为半年左右。换言之,当成交量持续下降半年左右,房价将开始出现明显下降。 　　 此轮楼市调控新政于4月中旬出台,目前房地产市场正出于这种发展阶段的临界点上。 分析 宏观环境分析 ◎ 2010年上半年石家庄市房地产开工量大增，大盘不断涌现，小区建设质量方面各项指标均上台阶。大型城市综合体在西部、北部、南部、东部全面开花。高价楼盘接连出现，低密度、真正高档住宅销售看好。 ◎城市基本建设开工量大增，新火车站建设到了冲刺阶段，城铁开工在即。 ◎上市公司进入石家庄市场，一些大中型企业开始回头关注石家庄，楼市竞争愈加激烈。 ◎石家庄人口快速增加，中大型城市态势显现。石家庄市进入了提速发展阶段。 分析 中观环境分析 卡玛国际 占地 104亩 体量 25万㎡ 容积率 3.36 主力户型 100㎡~130㎡ 价格 现价5500元/ ㎡ 主题定位 欧式尊贵生活 亮点 八大景观，欧式立面，多样产品 提供改善型住宅环境，欧式主题，前期销售良好，只剩下100多套220㎡以上的大户型。 分析 中观环境分析 紫阁 占地 67亩 体量 18万平米，8栋楼1300户 容积率 4 主力户型 80㎡~180㎡ 价格 均价5700元/㎡ 主题定位 文化派主题社区 亮点 高档住宅，燕都品牌，景观卖点 提供改善型住宅环境，文化主题，春江花月后的又一文化精品，为本项目主要竞争对手。 分析 中观环境分析 志诚华府 占地 110亩 体量 25万㎡ 容积率 3.3 主力户型 89㎡~158㎡ 价格 均价4200元/㎡ 主题定位 大规模高性价比社区 亮点 规模优势，产品优势 一期延期交房，至今证件不全，二期剩余房子数量不多 分析 中观环境分析 西引力 占地 20亩 体量 4万㎡ 容积率 3.24 主力户型 50㎡~90㎡ 价格 4800元/㎡ 主题定位 投资性小公寓 亮点 小面积，投资价值高。 不是纯粹的居住型产品，投资价值较高（临近高教区），属于过渡型住宅产品 分析 中观环境分析 泊悦湾 占地 30亩 体量 105744㎡ 4栋27层高层 容积率 5.19 主力户型 45㎡~158㎡ 价格 均价4700元/㎡ 主题定位 城市生活小区 亮点 准现房，单价较低 审计厅团购绝大部分，所剩约100套房源。付款方式为一次性