2018武汉观澜御苑B地块营销方案146P研究报告.ppt

观澜御苑B地块营销方案;调控手段; 2010年10月20日起，中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。 政策解读： a、对市场心理影响比较大，投资产品有一定影响； b、基因决定存款不如买房（低利率、高膨胀下，房屋依然为资金保值、增值以及避险的首选）;目前国有银行和股份制银行均暂停三套房贷款，三套房公积金贷款也被暂停，目的是抑制投资、投机性购房。 政策解读： 三套房停贷是为了控制投机炒房，目前武汉投机炒房仅15%，购买力非常强。;购买力分析;一，规范商品房预售行为 未取得预售许可证的商品房项目，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预收款性质的费用，不得参加任何展销活动，不得发布商品房预售广告；取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业必须在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格、明码标价对外销售，不得分批、分次销售。不得采取发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等行为恶意炒作、哄抬房价。 二，严格商品房项目预售许可的工程形象进度条件 商品房预售的，除符合有关法律法规的规定外，商品房工程形象进度还应达到以下要求：别墅类项目土建工程完工；低层（含四层）主题结构封顶，且砌筑工程完成；多层（含六跃七）主题结构达到层数的三分之二；小高层及以上建筑主题结构达到层数的二分之一且不得少于七层；有地下层的，每层可抵减主体结构一层。鼓励现房销售。 三，合理确定商品项目预售许可的最低规模 房地产开发企业应当加快在建商品房项目的建设速度，按照规定及时上市销售，增加市场供应。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层，分单元申报预售许可。规划一次性审批建筑面积3万平方米（含三万平方米）以下的商品房住宅项目，原则上应当一次性申报预售许可证；规划建筑面积超过3万平方米的，每次申报预售面积一般不得少于3万平方米。;2、预售资金专项管理;3、电子合同备案;住房保障政策解读;国家宏观调控结论; 2010年1-11月份，武汉市13次国有建设用地挂牌出让，武汉市主城区（不包括江夏区、黄陂区、蔡甸区、汉南区）累计供地85宗，供应占地面积1178万㎡，规划可建建筑面积2109万㎡。环比2009年主城区土地市场供应量上涨103.1%，同比2007年上涨146.44%，在国家以及武汉市政府加大土地市场供应的调控政策下，2010年武汉市土地市场土地供应量创最高历史记录。; 2010年1-11月份武汉市主城区（不包括江夏区、黄陂区、蔡甸区、汉南区）土地市场成交面积1018.5万㎡，规划建筑面积2087万㎡，成交土地平均容积率达到3.25，均为历史新高，武汉市后期市场供应量将明显偏大。;2010年武汉市土地市场供应量较大，但供应结构和成交结构严重失衡，汉口区域土地成交量最小，后期去化压力不大; 2010年武汉市土地市场供需量均创新高，但汉口区域土地供需结构未发生根本性变化，供需严重失衡，后期汉口区域价格仍有上涨趋势。;武汉住宅市场分析; 2010年1-11月份，武汉市整体市场实现供需平衡。 在调控政策的影响下，9-12月份，武汉市新增市场供应量加大，这与开发商积极推盘策略有关，将有利于缓解2011年市场供应量加大带来的去化压力。; 政策调控初期，量价齐稳；受政策影响、供应增加、需求受抑等综合作用，市场成交量价逐渐下行。 11月份武汉市成交量和成交价格依旧保持稳定态势，政策调控影响并不明显，目前市场处于政策调控的初级阶段，成交量和成交价格不会出现大的波动。由于国家调控决心，手段力度空前，预计市场走势轨迹与“9.27”新政后相似，缓慢下行，但长期依旧看涨。;行政区;行政区;1、武汉市当前市场供需结构依旧合理，随着2010年土地市场成交量加大，2011年市场竞争压力较大； 2、成交量上，受到政策影响，2011年成交量预计将低于2010年。但市场刚性需求依然旺盛，低利率、高膨胀下依然会存在大量投资、投机、资金避险型购房需求。 3、武汉市整体市场价格稳中有涨，随着政策的深入，未来市场供应量的加大，价格涨幅过高、过快将会得到遏制，但价格大幅下跌的可能性不大，依旧将稳中有涨。; 武汉由两江一分为三，形成了武昌、汉口、汉阳三镇隔江鼎立的格局，目前汉口片区房价引领三镇房价之首，汉阳片区发展较晚，区域房价较低。;各区域平均房价： 汉阳中心区 8185元/平方米； 钟 家 村 8500元/平方米； 龙阳大道片 8200元/平方米； 沌口开发区 6336元