花园洋房产品专题研究（一）.pptVIP

* 目前中原公司对房地产市场上“名是形是”、“形是而名非”和“名是而形非”的花园洋房的调研结果，同时综合花园洋房的狭义和广义定义，得出中原自己对花园洋房的定义，姑且称之为“中原定义”： * 此后，花园洋房这一概念“魔盒”被打开，房地产市场上突然涌出大批打着花园洋房旗号的住宅。“空中花园洋房”、“别墅花园洋房”，甚至打擦边球的“阳房”概念也悄然出现，让消费者眼花缭乱、不知听从。今天的花园洋房，已经与昔日独栋别墅般的花园洋房有了很大的不同。 * 花园洋房是介于联排别墅和普通多层住宅之间的一种高档集合住宅。通常为一梯两户，层数多为五层，部分高端产品甚至配置电梯。另外，在大城市中，由于容积率的原因，低密度住宅通常在新区、郊区一带出现 * 例如地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的入户花园、较大面积的阳台、露台、屋顶平台、屋顶花园等等。 * 每个露台都和客厅相连并有较大的进深，便于装修布置，半围合的设计使其拥有较强的私家感，且露台和花园均由客厅出入方便使用。花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都拥有一片自由的室外空间、绿地。由于露台的出现，也使得楼间距更大，顶层楼距加宽，享受更多阳光，营造了一个有天有地的生活空间。 * 花园洋房和别墅，从某种程度上还是存在一定渊源的，狭义概念上的花园洋房就是指别墅，但我们现在使用的“花园洋房”的概念更多是是从广义上来说。 4、花园洋房大多4、5层的样子，像水晶城等的洋房还采取了层层退台的布局，这些都有效的拉进了邻里之间的距离，更具人文气息； * 1、花园是指景观好，洋房则更多的指欧式的外立面，如欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式等不同的风格，不管是外观还是景观，包装过的洋房产品当然比原产品多层好。 花园洋房个案分析 天津万科水晶城 位置：天津河西区解放南路518号 总建面：38.41万㎡ 容积率：1 绿化率：45% 户数：2600户 天津万科水晶城 巧妙的入户方式： “情景花园洋房”设计层数为4.5层，分为南北两个入户口，南入口首层通过独立小院，形成私密性很强的入户形 式，2层以上的楼层通过外接楼梯进入家中，区别在于2层入户是在露台，而3、4层则是在楼梯间。这种创新性的“入 户方式”改变了原有的“多层住宅”单一、过堂式的“回家感觉”，使家的归属感更强。 一层入户 二层入户 天津万科水晶城 多景式的情景房： 情景房设置于首层，其功能类似于美国独立住宅中常用的DEN，可用作书房、茶室、客房等功能，位 于客厅的外部，入口的旁边，为了更好地增加室内的“情趣性”也可以和客厅及入户门厅一起形成半 围合的首层私家花园。 多景式的情景房 天津万科水晶城 丰厚的建筑形体： 由于建筑首层前中部凸出的“情景房”，使得建筑整 体感更现稳重与醇厚。明快的体块结构和线条构成了 “丰富鲜明”的效果。超大的景观窗设计秉承了高档 公寓的设计风格。 天津万科水晶城 独特的露台空间： 利用首层“情景房”的形体，设计出每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，让每户拥有南向的私家花园或露 台，独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展： 一是露台没有顶盖区别于阳台更有花园感 二是和客厅相连并有较大的进深便于安排活动 三是半围合的设计使其拥有较强的私家感。且露台和花园均由厅进出，方便使用。 花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地。并且公共空间开敞 化，让邻里之间交往更为容易。由于层层退台，使楼间距加大，更便于全年可享受阳光。 天津万科水晶城 气派的横向客厅： 独创式的7米横厅设计所带来的是对南向阳光的获得更为有利，通风更 好，使客厅气派不凡，感受开阔舒适。 天津万科水晶城 豪华的顶层套房： 顶层为豪华复式户型，它不仅秉承了原有的“跃式”户型的设计特点——共享空间、分层起居。并 且上层单位更在主人房中加设了超大豪华化状间，方便主人换洗衣物。南北两个的“露台”的设 置，更增强了室内向室外的空间延伸。 天津万科水晶城 户型点评(建筑面积：149.14㎡) ·架空层储藏室：28.37㎡ ·错层四室两厅双卫 南入口首层·位于首层，独享50㎡左右私家花园，花池的设置。·独有情景房设置·开间宽大客厅和餐厅，视野开阔·超过20㎡主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间·三间主卧组织紧凑，空间利用合理 重庆龙湖·好望山·弗莱明戈 位置：渝北金开大道好望山山顶观景区 总建面：8万㎡ 容积率：1 绿化率：37% 户数：487户 重庆龙湖·好望山·弗莱明戈 特点： 传统的花园洋房常是四至五个单元排在一起，但在龙湖·好望山·弗莱明戈基本为独栋或双拼，即一栋小洋楼最多只设两个单元。 重庆龙湖·好望山·弗莱明戈 特点： 一栋建筑均拥有不同的特色，都和别的建筑有所差异，打破传